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债权融资支持保障房建设问题研究 摘要：在银行信贷萎缩、土地出让金减少的背景下，如何筹集保障房建设资金成为备受关注的话题。本文结合2011年出台的一系列政策，分析债券融资支持保障房建设的可行性及地方政府债、中期票据、企业债等在保障房融资中的实践经验，提出增加财政补贴、在海外发债、加强市场约束机制、与原有地方投融资平台完全隔离等完善债券融资支持保障房建设的建议。 关键词：保障房建设；地方政府债；中期票据；企业债 中图分类号：f830.572 文献标识码：b 十二五期间，我国将建设3 600万套保障房，其中2011年1 000万套。据住建部估算，完成2011年1 000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。除中央、省级和市县政府将承担5 000多亿元外，剩余的8 000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。保障房的资金来源有银行贷款、土地出让金、住房公积金增值收益、发行信托产品、开发商配售等多种方式。本文仅探讨债权融资支持保障房建设的可行性及其实践。 一、保障房建设迫切需要寻找新的融资方式 (一) 保障房贷款呈现萎缩态势 1．紧缩货币政策进一步制约了保障房贷款的发展。由于保障房建设资金回收周期长、利润空间小，银行对回收贷款存在疑虑，因此不愿意大量发放保障房贷款。此外，自2010年以来不断紧缩的货币政策更进一步制约了保障房贷款的发展。目前存款准备金率高达21.5%。银行可发放贷款的额度捉襟见肘，特别是房地产开发贷款，受政策限制虽然现在还不能说是暂停发放，但基本上已很少发放，即便是政策支持的保障房项目也很难贷款。 2．不区分公益性和商业性的楼市调控卡住了保障房贷款之门。虽然房地产开发愈加清晰地分为商业性和保障性开发两种类型，前者具有商业性，后者则具有公益性，但银行发放房地产开发贷款时却并没有对二者区别对待，因此严格的房地产调控自然压缩了保障房贷款规模。上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业反映，贷款审批程序更加严格，审批时间更长，发放贷款额度也锐减。以前有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》两证就可申请贷款，现在必须四证齐全；以前贷款额往往有数亿、数十亿元，现在1亿元甚至5000万元的贷款也要去争取［1］。 3．高企的保障房贷款成本抑制了贷款需求。由于不断提高存款准备金率，银行的可贷资金供给明显减少，银行在贷款中的议价能力不断增强，不但基准利率上升，银行通常还会在基准利率基础上上浮一定比例。2011年7月7日加息后，3-5年的贷款基准利率已达6.90%，而2010年10月加息前3-5年的贷款基准利率仅为5.76%。以前保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%-15%的优惠，即最低贷款利率为5.76%*0.85=4.896%。2011年以来一般是上浮10%-15%，高的甚至达到30%，即融资成本高达6.90%*1.3=8.97%，目前利率8.97%竟然是2010年最低利率4.896%的1.83倍！保障房建设项目本来利润微薄，在不断增加的贷款成本下，如果收益不足以弥补成本，将抑制保障房贷款需求。 （二）2011年土地出让金将减少 1．2010年土地出让金数额和增幅均创新高。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高；增幅也再创新高，同比增70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。土地出让金与前期土地价格、土地供应面积、开发商对房价预期密切相关。如果预期未来房价涨幅很大，开发商愿意多囤积土地，土地出让金随之水涨船高。 2．房价高位徘徊或小幅回落。2011年，许多大中城市采取了限购措施，本地人只能购买两套住房，外地人则必须有1-5年完税或社会保障缴纳证明才能购买一套住房，严格的限购政策使投机性需求锐减。国家统计局数据显示，2011年5月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，持平的城市有11个。涨幅比4月缩小的城市有27个。与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月增加7个［2］。 3．土地出让金明显减少。许多大中城市房价高位徘徊或小幅回落，降低了居民和开发商对未来房价大幅上涨的预期，土地出让金也随之大幅下降。据莫尼塔（上海）投资发展有限公司的监测数据显示，1-5月，北京土地出让金总收入为250.61亿元，同比下滑56%，其中住宅出让金更是下滑84%［3］。中国指数研究院的数据显示，截至2011年6月24日，1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元，同比去年下滑22%，与去年全年土地出让总收入1 513亿元相比，仅完成33%［4］。 （三）住房公积金支持保障房建设仍有法律障碍 1