區域环境与市场分析.docVIP

区域环境与市场分析 摘要：随着社会经济的快速发展，通过区域环境与市场概况分析，深入了解市场信息、明确方向，合理投资提高效益。 一、 市场分析 1、2005年-2011年无锡房地产整体发展状况： 2005年无锡楼市随着国家调控政策实施，市场投资量保持平稳增长态势，市场供给量持续增长，供求量比例进一步增大，成交量比04年下降1.46%，房地产开发投资全年完成165.28亿，土地供应643.21万平米，市场成交商品房361.06万平米，市区商品房均价4140元每平米，比04年增长10.39%。二手房持续上涨均值3081元/平米，市场日渐理性，房价逐步平稳，市民购房心理逐步成熟，随着市场需求逐步增长。经营环境进一步优化，开发商更加重视质量、品牌和资本竞争。 2006年无锡房地产开发投资总体向好，房地产开发资金多远化。市区完成投资202.07亿元，比去年增长6个百分点。开发投资更理性，投资态势更平稳。市场供应总量达到904.48万平米，市场供应充足。随着国家宏观调控的出台，特别是“国六条”的贯彻落实。商品房市场成交活跃累积成交412.13万平米，同比上涨14.14%。国家宏观调控对二手房市场影响大，国家对税收政策进行调整，特别是二手房市场影响很大，二手房交易量下降24%。商品房均价4315元/平米，同比上涨4.23%，涨幅比去年回落6个百分点，二手房均价3876元/平米，同比增长1.97%。 2007年无锡房地产开发投资大幅增长，商品房建设规模继续加大，房地产投资开发277.17亿，同比增长37.17%，增幅为06年的1.67倍。土地市场量减价升，全年出让经营性用地420.67万平米，同比下降59.59%。开发商拿地热情高涨土地成交活跃，单价不断提升。平均地价227万元每亩，同比上涨104.50%。房地产市场需求十分旺盛，市区累积成交商品房金额280.87亿元，同比上涨39.90%。商品房除二月份春节影响外，其他月份均保持较好的销售水平，传统10月旺季成交尤为活跃，销售面积达65.45万平米，11-12月日均成交1.8万平方米，为年日均成交的1.2倍。二手房市场累积成交230.84万平米，成交金额60.14亿，同比上涨7.89%和5.75%，环境好新房源深受购房者喜爱。 2008年受全球经济危机以及国内经济增速放缓等因素影响，房地产进入调整阶段，在此基础上无锡全年房地产开发投资持续增长，增速逐步放缓、土地出让节奏平稳，商品房供应充足，市场成交量明显下降，房价基本保持平稳。全年完成房地产开发投资333.92亿元。土地供应节奏总体平稳，全年出让经营性用地面积427.23万平米，平均出让价格约2588元/平米。同比下降23.95%，土地市场首次出现流标现象，成交的60幅土地其中七成左右以底价成交。 2008年末无锡市区商品房剩余可售面积929.40万平米，其中住宅588.29万平米，市场供应充足。受各种因素影响，无锡房地产市场持观望状态。与07年市场火热程度相比，销量明显下降，但是随着10月份房地产宏观调控政策的转变，国家以及地方政府陆续出台促进房地产市场健康发展的相关政策，优化房地产投资环境，年末出现回暖迹象。尤其是11月21日市政府出台“暖市”政策后，市场反映明显。12月份商品房成交面积53.49万平米，达到全年以来单月最高水平。随着10月以来契税、营业税减免等鼓励房产消费政策的出台并执行，年底二手房市场止跌反弹，12月随着税费减免实施细则的出台，市区成交量进一步增长，成交面积达29.34万平米。 2009年在国家保增长、扩内需、惠民生系列政策的影响下，宏观经济基本面逐步向好，无锡房地产市场出现了快速回暖、成交量大幅增长、价格明显上涨。全年无锡房地产和住宅开发投资分别达到348.91亿元和223.93亿元，分别同比增长4.49%和下跌0.07%。 土地市场迅速回暖，成交价水平高于往年。2009年无锡市区共有80幅经营性用地挂牌出让，出让总面积421.57万平方米。土地出让金额为191.42亿元，溢价水平高于07、08年，溢价率达到44.84%，土地成交单价为4541元每平米。商品房销售面积为826.7万平米，同比增长108%，销售金额552.61亿元，同比增长135.2%，住宅销售面积715.88万平米，同比增长113.07%，销售金额450.61亿元，同比增长144.33%。同期无锡市一共成交各类二手房318.45万平米，同比增长45.84%，金额118.03亿元，同比增长155.48%。 2009年无锡房地产市场运行形式分析：房地产市场呈现回暖到活跃，消费与投资信心较快提振原因如下：（1）宽松的政策环境为市场回暖奠定基础，08年底为了应对国际金融危机，促进住房消费，国家及时出台了适度宽松的货币政策，银行信贷额度大幅增加，缓解了开发商资