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商业地产投资的九种模式2014-03-19 中国房地产策划师联谊会 产权酒店?只管投资?很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”，都竞相介入，但又不愿和商铺正面较量，于是另辟蹊径，在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者（即投资者），再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。点评：投资者只管投资，当跷脚老板，到时候分钱。安逸是安逸，但回报或折旧率如何实现是关键。分时度假居住?投资两相宜又有一些开发商认为，产权酒店模式呆板，不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假，投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后，可以选定一年之中一定时间自己居住，同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用，其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营，购房者不参与管理和经营，只得到固定的有一定年限的折旧率。点评：这种模式有二大好处：一，房子是按套数卖，在面积上不会被欺骗；二，经营方式灵活，自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现，特别是经营不善时。所以选择景点应是关键，游人多的地方好经营。认购建筑面积?挖掘中小客户这种模式在欧美一些发达地区非常盛行，成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式，有业内人士指出，这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是，地产商把位于黄金地带的商场或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证。点评：这种模式有二大特点：一，一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式；二，本钱少的中小投资者也可以购买，实际上是产权证券化的前奏。银行担保?保障回报一些商业地产项目都作出了不得低于?8％的投资回报承诺，针对这种现象，一些开发商推出了银行担保模式，给投资者吃了定心丸，这种模式即使后期经营不善，达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。点评：值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限，几年以后呢？谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。投资保障?招揽顾客投资本身就是风险和收益并行，收益又是一个未来的不确定的预期值，谁敢对这个预期值做出承诺？而在电讯广场、世都大厦，开发商都给出了不少于?8％的投资回报承诺。开发商表示，在一定期限内，如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。点评：这种模式确实能给投资者一定的信心，但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。产权商场?两权分离所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式，在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。点评：这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理，避免了以前一些商场各自为政的现象，对品牌经营确实大有裨益。商企联姻?巨头摇旗商企联姻模式是著名开发商与零售巨头进行联姻，即开发商与零售巨头进行捆绑合作，事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业，零售巨头随之进驻，如?SM和沃尔玛，万达与普尔斯马特。这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。点评：谁敢像沃尔玛那样“牛”，说“我在哪里，口岸就在哪里”呢？这种物业当然可以考虑投资了，和“老大”一起操，总是可以少挨飞刀的。品牌营运?整合优势众所周知，大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛，紫微银座与太平洋，金色夏威夷引进了欧宝公司，在招商过程中都获得了巨大成功。在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商，使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。点评：国际知名的专业品牌商，有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应，以及强大的号召力，能确保投资者持续、稳定的财富增长，也整合了优势资源，是目前地产商最热衷的手法。新步行街?先招商后卖房步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的习俗。这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带，修建一条只能让人进出，小车和自行车都免进的一条街，所以取名为步行街。步行街，迎合了人们的习惯和口味，但是先招商后经营，把蛋糕做大后再卖房，在成都的步行街中还不多见。点评：女人逛街最爱闲庭信步，谁愿推着自行车走马观花呢？比起繁华大街，步行街不受车水马龙的影响，从左到右，从右到左，只让时尚牵着眼线走。这种物业形态适合成都人购物习惯，有投资前景。??投资者眼中的商铺推广“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。对此，投资商铺的老百姓应该如何看待？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格