《长沙市房地产销售调查报告.docxVIP

长沙市房地产销售调查报告一、环境分析（一）宏观环境1.“新国十条”出台 2009年，长沙市出台了一系列促进房地产发展的政策，有效地促进了长沙房地产市场的发展。房地产市场呈现出产销量两旺、销售价量齐升的“井喷式”状态。2010年4月15日、2010年4月17日、2010年4月19日，短短四天之内，国务院连发三道政令降温楼市，被称为史上最严厉的房地产宏观调控。随着政策的逐步落实，房地产调控已经在全国范围内取得初步成效，全国70个大中城市房屋销售价格6月份比下降0.1%，为16个月以来首次现负增长，此轮史上最严厉的楼市调控政策——“新国十条”在长沙也开始发力。2.限购令和新国八条 2011年1月26日国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，为继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，会议确定相关政策措施——“新国八条”；2011年1月27日，国务院常务会议上同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点3.银行提高首套房贷款利率今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。10月以来各大银行房贷额度继续紧缩，银行方面均将首次置业，房贷利率上浮20%至30%不等。此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。4.虽受政策出台的影响，发展态势仍将保持平稳从长沙上半年的总体市场表现来看，政策对房价的打压效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到遏制，长沙楼市弥漫着浓厚的观望气氛，成交量持续萎缩，房价下跌趋势若隐若现，下半年房价将回归理性，房地产行业将保持平稳发展态势。（二）长沙房地产市场运行情况长沙房地产市场在楼市销售旺季“金三银四”遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。3月长沙分别出台了限购细则和限涨目标，但由于市场对政策的敏感程度远不如一线城市，成交量不降反升，价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。1.商品房供应情况上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万平方米，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.60万平方米，同比减少0.,27%，五区新建商品房累计批准预售539.69万平方米，同比减少,18.63%，新增上市量同比大幅下降。河西先导区，地产竞争激烈。2.长沙市房地产市场面临的新机遇与挑战⑴货币政策将适度放松⑵财税体制迎来新的变革⑶供销结构将逐渐趋于平衡⑷行业洗牌速度将加快⑸安居工程将激活市场刚性需求⑹两型社会和河西先导区建设将催生新的活力二.长沙房地产市场现状 A、竞争市场现状分析1、刚性需求强劲，楼市春意盎然据相关部门数据统计显示，1-4月长沙商品房市场成交量达400万平方米以上，长沙楼市在长期低迷之后，在多方利好因素的刺激下迎来强势反弹。 2、新货上市较少，主要以消化市场存量为主由于市场长期低迷，市场存量较大(达600万平方米左右)，大多数潜在项目推迟动工，导致长沙楼市前四个月新货上市量较少，据统计，1-4月新批预售面积大约仅有200万平方米左右，目前长沙商品房市场主要以消化市场存量为主。新货上市的乏力为市场存量赢得了较为宽松的消化时间，也大大减轻了市场销售压力。B、价格市场现状分析 1、价格止跌，小幅回升长沙市商品房价格市场在经历了长期下滑之后，不过目前仍保持较为平稳的发展态势。 2、价格依然是刺激消费者购买欲望的关键目前市场上价格较为实惠，性价比较高的产品比较受消费者的青睐，而价格较高的产品整体销售情况较差，这说明虽然目前长沙市商品房价格有所回升，但是价格仍是目前打动消费者购买欲望的关键性因素之一。 C、产品市场现状分析1、二房和中小三房依然是目前市场上最受消费者欢迎的产品从目前的市场消化情况来看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市场上消化情况最好的产品，特别是90平方米左右的“2变3”户型成为市场上的脱销产品。一房产品则由于投资前景不明朗，目前整体销售情况相对较差，而大户型产品则由于总价过高，受众群体较小而导致整体市场接受度不是很高。 2、二房和三房产品依然是目前市场上的供应主流由上图可以看出，目前长沙市商品房市场二房和三房所占比例达77.4%，二房和三房依然是目前市场供应的主流产品。 3、品质较好，性价比较高的产品市场接受度较高由于市场持续低迷，价格持续长期下滑，产品品质是否能够得到保障成为大多数消费者购房考虑的核心因素之一，那些品质较好，开发商实力和信誉度较高的项目普遍得到消费者的青睐，另外，价格较为实惠，性价比较高，升值潜力较好的项目销售情况也不错，如：西京、宜居来茵城、海拔东方、童话里、山水湾、和庄、万象新天等等。而那些价格较高，位置较偏僻，性价比比较差，升值潜力较小的项目销售情况不太理想。