房地产定价方法与价格表的制作解析.ppt

定 价 定价的原则 从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最佳方案。（计划性和可行性） 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要，主要表现在不同单位的价格差值关系上。 房地产市场核心均价确定流程 选择定价方法——参考因素 价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。 成本规定了某价格的最低底数 竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点 独特的产品特点是其价格的最高限度 选择定价方法——3C 市场比较法 客户分析法 投资者关注投资收益率。因此对价格非常敏感，一旦价格超过预期时，便放弃购买；首置客户关注月供与租金比值关系，此类客户需要进行测算； 当客户购买意向及价格意向非常清楚时，对客户意向的分析直接指导价格生成。 投资收益法 上限法 项目有市场新产品类型，无法直接定价 以上游的可替换产品为上限 价值定价法 项目有市场新产品类型，无法直接定价 以片区外其他项目的该类产品与其他产品的比值作为参照制定本项目中该产品的价格区间 R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R销售×P销售+1-P销售） 实收均价 = 面均价 X 综合折扣率 价格表分类 实收价格表（底价） 出街价格表（面价） 价格表制作 水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100 四大水平因素重要性 水平系数各因素差幅取值参考 层差 Ⅰ园景:高-中-低 层差敏感度 在低楼层、中间楼层敏感度较大; 高楼层敏感度小; 这是一个基本状况，但需要结合景观、户型来具体分析和调整。 矩形模式的应用 梯形模式----案例 倒梯形模式的应用 倒梯形模式----案例 椭圆模式的应用 椭圆模式----案例 沙漏模式的应用 沙漏模式----案例 打分标准 1-2分 差 3-4分 较差 5-6分 一般 7-8分 较好 9-10分 好 厨卫 4.4 供求关系调整 6.2 户型面积调整 6.1 其他调整 五、 阳台入户花园 4.5 次卧 4.3 主卧 4.2 客餐厅 4.1 噪声灰尘 四、 电梯间采光通风 3.5 厨卫 3.4 次卧 3.3 主卧 3.2 客餐厅 3.1 朝向(日照\通风) 三、 厨卫 2.4 次卧 2.3 主卧 2.2 客餐厅 2.1 景观视野 二、 户梯比 1.9 实用率 1.8 入户门私密性 1.7 户内过道合理性 1.6 卫生间尺寸布局 1.5 厨房尺寸布局 1.4 卧室尺寸布局 1.3 餐厅尺寸布局 1.2 客厅尺寸布局 1.1 平面设计 一、 水平系数修正项目 操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 方法一：直接取系数 水平系数 方法二：各因素的价格差幅×分值 （推荐） 评价：系数取值和调整繁锁 景观 户型 朝向 噪声 普通住宅 一般公寓 高档住宅 一般情况下，极差以不大于均价的20%为适宜 南 北 东 西 +1.5 -2.5 +2.5 +2.5 +1.0 -2 0 -1.5 可上下浮动1% 广东节能标准——窗墙比 东西≤0.3 北向≤ 0.45 南向≤ 0.5 假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向 项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争 0-10% 供求关系调整 6.2 小户型建造成本相对较高，可提高单价 0-2% 户型面积调整 6.1 　 　 其他调整 五、 　 0-1% 阳台入户花园 4.5 　 0-0.5% 厨卫 4.4 　 0-2% 次卧 4.3 　 0-3% 主卧 4.2 　 0-3% 客餐厅 4.1 需考虑是否采取了隔音措施 0-10% 噪声灰尘 四、 　 0-1% 电梯间采光通风 3.5 　 　 厨卫（10%） 3.4 　 　 次卧（15%） 3.3 　 　 主卧（25%） 3.2 　 　 客餐厅（50%） 3.1 单边户型一般比中间户型高1-2% 　 朝向(日照\通风) 三、 　 　 厨卫（5%） 2.4 　 　 次卧（15%） 2.3 主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%） 2.2 客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%） 2.1 看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0 景观视野 二、 　 0-1% 户梯比 1.10 最大与最小实用率之差 实用率 1.9 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等 0-3% 入户门私密性 1.8