房地产开发项目成本控制解析.ppt

（2）规划设计阶段成本控制要点 设计采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计采购控制流程，以争取最佳的性价比； 通过限额设计落实目标成本的要求： 通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破甲方编制的《建造成本预算》； 通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量： 通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 * 4 房地产开发各阶段控制要点 规划设计阶段成本优化的重点 三个总说明 建筑 结构 设备 竖向控制 基坑支护 基础工程 地下室设计 含钢量控制 机电设计参数控制 室外环境景观 * （3） 采购招标阶段成本控制要点及延伸 设计管理 采招管理 工程管理 成本管理 履约跟踪 变更签证 材设控制 变更管理 材设选型 限额设计 合同管理 集中采购 招投标 4 房地产开发各阶段控制要点 * 招标的意义：优选供应商，货比三家控制成本 招标的主要阶段：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、 评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作 招标管理的几个关键环节： 供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、 工程量清单、技术措施及质量标准 材料设备管理 招标流程管理 4 房地产开发各阶段控制要点 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * * 招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容 承包方式的选择 合同类型的选择； 计价方式的选择（采用清单计价）； 编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。 选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。 充分考虑风险因素（主要是材料）； 合同签订前，再谈判； 4 房地产开发各阶段控制要点 工程招标后是否还需要砍价 工程招标，低价中标，不再砍价。 工程招标，定标后继续砍价，低中求低。 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握度还是不够。 几个提醒： A、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影响？ B、我们有没有能力去侃价？ C、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？ 地产名言：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 4 房地产开发各阶段控制要点 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * 光明城市成本简介 2 房地产开发项目成本构成 * 成本科目基本组成 二级科目----四、五个 一、土地获得价款 1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费 二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费 2 房地产开发项目成本构成 * 成本科目基本组成 三、主体建筑工程费 1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修 四、主体安装工程费 1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程 2 房地产开发项目成本构成 * 成本科目基本组成 五、社区管网工程费 1、室外给排水系统 4、室外高低压线路 2、室外采暖系统 5、室外智能化系统