房地产综合能力解析.doc

房地产和建筑概述 认识房地产和建筑物，认识房地产的特性和种类 房地产：是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物，权益和区位的集合体。、 建筑物：广义的建筑物包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。 房地产的特性：1.不可移动2.独一无二3.寿命长久4.供给有限5.价值较大6.用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值 房地产的种类：房地产种类：（按开发程度分类：） 生地：不具有城市基础设施（农用地，未利用地） 毛地：具有一定的城市基础设施（有地上物，需要迁移但未迁移的土地） 熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，可直接建设。 三通一平（通路，通水，通电，场地平整） 五通一平（道路，供水，排水，电力，通信，场地平整） 七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场地平整） 分清房屋建筑的分类和组成，认识各类房地产图的基本内容，为当事人买卖，租赁提供专业意见和建议 根据使用性质的分类：民用建筑，工业建筑和农业建筑 根据建筑物高度分类：低层（1-3层），多层（4-6层），中高层（7-9层），高层（10及以上，24米以上） 根据建筑结构的分类： 根据建筑施工方法的分类： 根据建筑设计使用年限的分类： 类别 使用年限 示例 1 5 临时建筑 2 25 易于替换结构构件 3 50 普通建筑 4 100 纪念性建筑和特别重要的建筑 房屋建筑的组成：1.地基和基础： 分清各种房地产面积及内涵，运用房地产面积计算规则，计算房地产面积 计算一半面积的范围：1.与房屋相连有上盖无柱的走廊，檐廊。 2.独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚属永久性建筑的 3.未封闭的阳台，挑廊 4.无顶盖的室外楼梯 5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 不计算建筑面积的范围：1.房屋之间无上盖的架空通廊 2.过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 3.利用引桥，高架桥，作为顶盖建造的房屋 特殊情况计算面积的规定：1.与室内不相通的类似于阳台 2. 认识房屋各类设施设备，了解其分类和基本功能，为当事人买卖，租赁提供专业意见和建议 房地产经纪行业 根据房地产经纪的性质和特点，认识房地产经纪的必要性和重要作用 经纪是指人或组织通过居间，代理，行纪服务方式促成委托人与他人交易并向委托人收取佣金 房地产的特性： 经纪的特性：1.主体专业性2.地位的中介行3.内容的服务型4.收入的后验性 房地产的特性：1.范围的地域性2.后果的社会性 房地产经纪的必要性：1.不可移动2.构成要素复杂，专业的缺陷3.价值大不好囤货，需要专业媒介 3.提供信息搜集效率4.价值大，交易中隐含经济风险 房地产经纪的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易规范，保障安全3.促进公平交易，维护合法权益 根据房地产经纪专业人员职业资格制度的规定，分清房地产经纪专业人员职业资格的种类，了解房地产经纪专业人员职业资格考试，登记和继续教育等要求 继续教育：每年累计不少于90学时。专业客户不少于总学时的2/3 根据房地产经纪人协理的权利和义务，明确房地产经纪人协理的工作职责，运用房地产经纪人协理的职业技能，协助房地产经纪人开展房地产经纪工作 房地产协理只能受聘一个经纪机构，并以经纪机构的名义从事经纪活动，不得以协理的身份从事经纪活动或兼职。 房地产经纪人协理的工作职责：1.协助经纪人做好客户接待，咨询工作，提供专业咨询服务 2.协助经纪人陪同看房，促成交易 3. 协助经纪人开发和积累房源，与客户建立良好关系 房地产经纪人协理的职业技能：1.了解行业法规和管理规定 2.基本掌握交易流程，具有一定交易运作能力 3.独立完成经纪业务一般性工作