房地产经营过程中税收问题分享解析.ppt

THANK YOU 房地产企业涉税相关知识分享 分享人：吴元新 杨登媛 房地产企业全程运营特点 经营体系的独特性 房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。 税务体系的独特性 房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。 经营收入的透明性 房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。 房地产企业全程运营五大阶段 公 司 设 立 阶 段 获 取 土 地 阶 段 施 工 建 设 阶 段 预 收 销 售 阶 段 项 目 清 算 阶 段 房地产企业缴纳的税种（十三个） 一、营业税 二、企业所得税 三、土地增值税 四、个人所得税 五、土地使用税 六、房产税 七、城建税 八、教育费附加 九、契税 十、印花税 十一、耕地占用税 十二、车船税 十三、车辆购置税 房地产收入方面 1 房地产成本方面 2 分享主题 房地产收入方面 收入方面（四个收入类型） （一）销售收入 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 房地产收入方面 1、未完工开发产品收入 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 3、完工开发产品销售收入 （二）预租及租金收入（财税【2010】121号） （三）视同销售收入 （四）股权转让及股息红利 未完工开发产品收入 新所得税法（九九归一） （一）国税函【2008】299号文件（季度预缴） （二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报） 房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理） 1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。 2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。 3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。 但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。 未完工开发产品收入 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 第九条??企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计入当期应纳税所得额。 第十二条?? ③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除 未完工开发产品收入 未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义） 国税发【2009】31号文件的规定： （一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。 （二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。 （三）为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。 未完工开发产品收入 1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数 2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。 未完工开发产品收入 收取业主违约金是否缴纳营业税？ 1、第一种情形：客户违约，合同继续履行 2、第二种情形：合同解除，收取客户违约金 收取业主违约金是否缴纳营业税.doc 未完工收入结转为完工收入 第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利