房地产营销过程中涉及到的所有法律问题和纠纷汇总解析.ppt

房地产营销过程中涉及到的所有法律问题或纠纷汇总 十三、房屋共有与转让问题 问题20 工龄优惠购买的公房是否属于夫妻共有财产？ 根据2000年最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》中的答复精神，购买公房时所享受的双方的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。因此，不能因为购买公房时享受了双方的工龄优惠就以此认定所购房产系夫妻共同财产。 按照最高人民的司法解释，购买公房时享受的工龄折扣或工龄优惠并非是认定房产属于夫妻共同财产的依据。夫妻关系存续期间购买的公房也不一定就是夫妻共同财产。认定房产是否属于夫妻共同财产的主要依据仍是看购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产。只有在房款出资来源不能查清的情况下，才能推定夫妻关系存续期间所取得的房产属于夫妻共同财产。 十三、房屋共有与转让问题 最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函（2000年2月17日 [2000]法民字第4号） 司法部律师公证工作指导司： 你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。 以上意见，供参考。 十三、房屋共有与转让问题 问题21 如何认定离婚协议赠与财产的效力? 潘伯山与黄台英于1989年经人介绍认识，1990年双方办理了结婚登记手续，1991年生一子潘义，1992年生一女潘思。后来双方由于性格不合，夫妻感情逐渐破裂。2005年6月1日双方决定协议离婚，并签订了离婚协议书，协议书中双方对夫妻共同财产和子女抚养进行了约定：婚姻存续期间共同购置县城中山路房屋一栋的房屋产权归儿子潘义所有，潘伯山只有使用、居住权，没有处置权，房产证由黄台英保管；共同购置县城东门路套房一套及店面二间的房屋产权归女儿潘思所有，黄台英只有使用、居住权，没有处置权，房产证由潘伯山保管；婚生儿子潘义归黄台英抚养，女儿潘思归潘伯山抚养。此后双方到公证处办理了《离婚协议》公证。2005年6月2日，潘伯山与黄台英到民政局办理了离婚手续。在上述离婚协议中，潘义、潘思均未签字，该房产也未办理产权过户手续。现因黄台英认为，该离婚协议名义上是将房子赠给子女，实际上房子仍被潘伯山控制和占有，协议上约定的房屋分割根本无法履行，潘伯山欺骗其签订离婚协议，借此达到占有全部财产的目的，再者，赠与财产的权利并未转移，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此，黄台英诉请法院要求对房屋依法重新作出分割。 十三、房屋共有与转让问题 对上述案件的处理，有三种不同的意见： 第一种意见认为，离婚协议中的赠与行为生效，但可撤销，可对房屋重新作出分割。因为本案离婚协议中虽对房屋进行了一种形式上的赠与，但该赠与约定存在瑕疵，实质上潘伯山和黄台英仍享有所有权的部分权能，赠与财产的权利未完全转移，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 十三、房屋共有与转让问题 第二种意见认为，离婚协议中的赠与行为生效，但不可撤销，不可对房屋重新作出分割。因为受赠人表示接受的形式，应依是否具有民事行为能力作区分，有完全民事行为能力的人应在协议上签名表示接受，对于无或限制民事行为能力的人应由其监护人作书面表示。本案中，受赠人的法定监护人是其父母，其父母也就是财产的赠与人，两个身份竞合在一起，应当视为受赠人已表示接受。该离婚协议已办理公证，赠与条款作为协议中的一部分，应当视为已公证。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，经过公证的赠与合同，赠与人不得撤销赠与。因此，该离婚协议中赠与条款的内容和形式符合法律规定，依法成立并生效，不可撤销。 十三、房屋共有与转让问题 第三种意见认为，离婚协议中的赠与行为不成立，可对房屋重新作出分割。因为本案离婚协议是潘伯山和黄台英签订的，双方的子女并没有在协议上签字，因而双方在离婚协议中作出的房屋归子女所有的意思表示只是单方的法律行为。赠与合同是赠与方有赠与的意思表示，受赠方表示接受的双方法律行为。本案离婚协议中的单方意思表示不构成合同法意义上的赠与合同，赠与合同并没有成立。离婚协议中对房产的约定，双方的真实意思表示是互相限制对方的权利，使自己和对方均不能得到房屋所有权，该协议仍然是夫妻双方分割财