(都匀京都广场商业裙楼价格体系制定策划提案.docVIP

京 都 广 场 商业裙楼价格体系制定策划提案 贵州友联伟业投资顾问有限公司 一、原价格体系的投资回报率及投资回收期估算 物业类别 原价格 元/㎡ （建筑面积） 原价格 元/㎡ （套内面积） 现实租金水平 元/㎡ 年投资 回报率 投资回收周期 （年） 一层 山墙外铺 10800 13866 35 3.03% 33.01 外铺 9600 12325 32 3.11% 32.10 内铺 8800 11298 30 3.2% 31.38 二层 3980 5464 20 4.39% 22.75 地下室 5000 9433 25 3.2% 31.44 计算说明：1、采用静态投资回报计算方法，这与客户在进行投资回报估算时采用的方法一致，客户的投资决策往往采用静态的投资回报作为投资的主要依据。 2、关于租金水平的确定，一参考了本项目周边临街商业门面的租金水平（平桥北路临街门面：25元/㎡；剑江北路临街门面：37元/㎡；剑江中路临街门面：31元/㎡），同时参考了公司在2003年制定价格体系时，采用返租三年销售方式时估计的实际租金水平【均按建筑面积计算租金。一层：25元/㎡（返租价：40元/㎡），二层：15元/㎡（返租价：25元/㎡），折算成套内面积的租金为 一层：19.5元/㎡（返租价：31.2元/㎡），二层：11元/㎡（返租价：18.2元/㎡），】。 3、在租金水平的确定时，考虑到C组团不临街劣势的同时，也综合考量了平桥肉菜市场的聚客效应，未进行租金价格调整系数衰减处理。 4、未进行期房与现房的价格水平的差异性处理。 5、如果购买者采用6成10年银行按揭方式买铺，在现行价格体系下10平米建筑面积的门面月还款数及月继续投资额如下表所示： 物业类别 原价格 元/㎡ （建筑面积） 总价 6成10年 按揭款 现实租金水平 元 月供 月继续投资额 一层 山墙外铺 10800 108000 64000 272.6 721.4 448.8 外铺 9600 96000 57000 249 642.5 393.5 内铺 8800 88000 50000 233.7 563. 6 329. 9 二层 3980 39800 23000 145.7 259.3 113.6 地下室 5000 50000 30000 132.5 338.2 205.7 二、投资回报率及投资回报周期的合理性估算 投资回报率≥银行同期存款利率＋通货膨胀率；现阶段我国的通货膨胀率在3%左右，一年期存款利率为1.89%，考虑到门面购买者往往采用6成10年按揭方式买铺，年投资回报率的最低值不能小于3.8%； 按国内的成熟及普遍的作法，往往承诺买铺者首付后，租金水平能抵付按揭月供（返租固定回报方式更是如此），按6成10年按揭方式计算，当年投资回报率达到8.12%时，租金回报能满足按揭月供还款要求。 通过对我国许多城市商业物业销售时年投资回报率的承诺统计及过去商业物业的销售经验，特别是本项目肉菜市场摊位的销售结果，我们认为，租金水平能否抵付按揭月供的年投资回报率成为购买者是否进行投资的临界回报点，年投资汇报率低于此临界点，投资者会认为投资价值有限，几乎不考虑作出投资举动；当年投资回报率高于此临界点时，投资者的投资行为才可能产生，才会考虑到投资的安全性、稳定性等因素。 肉菜市场摊位投资回报表：  摊位年投资回报率及投资回收周期测算表 摊位类型 年投资回报率 投资回收周期 （年） 备注 蔬菜类摊位（9500元/米） 5.05% 18.41 租金：40元/米 蔬菜类摊位（10000元/米） 5.40% 18.51 租金：43元/米 蔬菜类摊位（10500元/米） 5.14% 19.44 租金：45元/米 综合类摊位（13500元米） 5.33% 18.75 租金：60元/米 肉摊（18000元/米） 9% 11.1 租金：135元/米 肉摊（18500元/米） 9.08% 11 租金：140元/米 J区摊位（18000元/米） 9.33% 10.71 租金：140元/米 摊位的买卖成交集中在肉类摊位（已签合同并付清首付款肉类摊位23个，下定1个，销售率42.1％），其他摊位仅下定2个。由此可见年投资回报率的高低对投资者是否进场及投资决策的影响。 通过对都匀传统商业区（七街、大、小十字）的商业物业的租售价格的调查，静态的投资回报周期大多在15年左右，年投资回报率在6.5％以上，其静态年投资回报率明显高于我们原价格体系的年投资回报率，考虑到传统商业区域商业价值的发展能力明显高于本项目所处的区域，其动态投资回报率应远高于本项目。 本项目合理的年投资回报率设定如下：