企业所得税汇算清缴实务培训-省局.ppt

房地产业销售收入确认时点 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号 ）第六条规定： 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 一次性全额收款——实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 分期收款——应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 银行按揭——应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 采取委托方式销售开发产品的——收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 房地产业销售收入确认时点 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号 ）第三条规定： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 房地产业销售收入确认时点 《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）： 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。 房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 房地产业的核定征收 利息的税前扣除 利息支出：《条例》第38条。 全额扣除：向金融企业借款、企业经批准发行债券利息支出。 限额扣除：向非金融企业借款，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。 扣除方式：《条例》第37条。购置建造资产的借款费用，应资本化，随折旧扣除。生产经营中合理的不需要资本化的借款费用，当期扣除。 项目建造的利息支出应该资本化 《企业所得税实施条例》第37条：经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，建造期间的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本。 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第21条第（一）款的规定，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 项目建造的利息支出应该资本化 《企业会计准则第17号--借款费用 》第4条 ：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 因此，房地产企业建造开发商品房期间发生的借款利息，应该资本化计入开发产品的成本，待实际交付时结转到主营业务成本中，而不能直接在借款利息发生当期直接作为期间费用在税前列支。 房地产开发 （三）几项特殊的预提费用 国税发[2009]31号第32条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 * * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产开发 转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（合地税〔2009〕66号）： 符合《办法》第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业