可比实例正常市场价格.ppt

四大估价方法之一：市场比较法 展示房地产估价报告中的市场法！ 市场比较法估价 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法估价综合训练 【导入案例】 陈先生于2009年购买了一间商铺经营服装生意，2011年10月陈先生为向银行申请抵押贷款，委托一家房地产估价机构评估该商铺的现时市场价值。该估价机构的房地产估价师选用了市场法进行估价，从搜集的类似房地产交易实例中确定了三个可实例，再经过一系列的交易情况、市场状况、房地产状况的修正和调整，求得其比准价格分别为8050元/m2、8150元/m2、7950元/m2 ，从而得出市场法的估价结果为8050元/m2。 想一想，该估价师为什么选用市场法估价？交易情况、市场状况、房地产状况的修正和调整是如何进行的？。 【讨论两个问题】 老百姓购房时一般采取什么方法去评判分 析该房价是高还是低？ 是不是所有的房地产成交案例都可以拿 来作比较参考？ 【讨论】如想判断东阳市甘溪东路C号楼商品房售价是否 合理，可以借鉴参考以下哪些成交案例？ A.吴宁东路某商铺价格 B.人民路某写字楼价格 C.今日花园楼盘价格（2008年12月成交） D.秀水蓝湾楼盘价格（2010年10月成交） 市场法估价实质 模拟房地产市场交易过程去评估其价值 2.1市场法估价作业流程黑板 【巩固练习】 【练1】估价对象的建筑面积为80平米，以下选作可比实例的建筑面积可以是（ ）平米 。 A.35 B.70 C.120 D.165 【练2】若估价时点为2011年3月15日，根据《房地产估价规范》要求，以下必定不能作为可比实例的交易时间是（ ）。 A. 2008年8月15日 B. 2009年2月15日 C. 2009年8月15日 D. 2011年1月15日 【练3】类似房地产是指（ ）与估价对象相同 。 A.用途 B.建筑结构 C.权利性质 D.规模 E.档次 【练4】判断：若评估东阳市国土局拟出让土地的拍卖底价，是否可以选取协议出让的交易实例作为可比实例？ （协议出让价格比拍卖价格大幅偏低） 【练5】 见P54 实训题2 黑板 【课堂小结】 2.3 选取可比实例 (数量要求+质量要求) 2.4 建立价格可比基础 (5个方面统一口径) 【巩固】下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（ ）。A．以正常市场价格成交的交易B．急于出售的交易C．以协议方式进行的土地出让交易D．房地产交易税费全部由卖方缴纳E．相邻房地产的合并交易 答案： B C D E 【练1】某宗房地产的正常成交价格为3000元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 解：卖方实得＝正常成交价格－卖方缴纳的税费 ＝3000—3000×7%＝2790（元/㎡） 买方实付＝正常成交价格＋买方缴纳的税费 ＝3000＋3000×5%＝3150（元/㎡） 【 完成任务1 】 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付 给卖方9100元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方买方缴纳的税费分 别为正常成交价格的9%和5%。请求取该宗房地产的正 常成交价格。黑板 【解】 卖方实得 =正常成交价格－ 卖方缴纳的税费 =正常成交价 － 正常成交价x卖方税费率 正常成交价=卖方实得/(1- 9%)=9100 /(1- 9%) =10000元/㎡ 【思考】 税费均由买方负担，成交价 正常价 【税费非正常负担的修正公式 】 (归纳出) 买方实际付出=正常价格+买方应缴税费 =正常价格+正常价格×买方税费率 卖方实际得到=正常价格--卖方应缴税费 =正常价格--正常价格×卖方税费率 【2】 交易情况修正的基本公式