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土地征收中的常见法律问题及应对 市政府法制办公室 陈国利 集体房屋征收中的“责令交出土地行为” 城市房屋征收中的“行政补偿决定行为” 对城乡违法建筑的“限期拆除行为” 问 题： 只有一证非住宅房屋能否认定为违法建设? 《马鞍山市土地征收补偿安置办法实施细则》第35条 只办了用地手续未办规划建设手续的，确认时最大面积不得超过用地权证记载的面积。多余面积按违法建筑处理。 解读：该规定确定了对特殊违法建设的补偿标准问题，但不能改变“只有一证非住宅房屋也是违法建设”的法律界定，对该类房屋仍然可以作为违法建设强制拆除。 二、征收正当程序的基本要求 什么是行政程序？行政程序是指行政主体实施行政行为应当遵循的方式、步骤、顺序和时限。 程序合法≠程序正当，正当程序的三个基本要求： 1、立场中立：任何人不得作为自己案件的法官； 2、机会公平：受到不利处理前有权进行陈述和申辩； 3、权利救济：受到损害后有权寻求救济。 重实体轻程序的常见表现： 1、纠正违法行为不注意程序。某学校拆迁案。纠正违法行为也应当合法进行，不能“以错纠错”，用违法方式纠正违法行为。 2、程序可有可无，不按照严格程序办事。颁证审批程序、处罚告知程序、诉讼答辩程序。行政行为必须严格按照程序进行，程序能固定事实、屏蔽风险、保障行政。 关于程序正当(合法）： 国务院《全面推进依法行政实施纲要》20．严格按照法定程序行使权力、履行职责。行政机关作出对行政管理相对人、利害关系人不利的行政决定之前，应当告知行政管理相对人、利害关系人，并给予其陈述和申辩的机会；作出行政决定后，应当告知行政管理相对人依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。 对重大事项，行政管理相对人、利害关系人依法要求听证的，行政机关应当组织听证。行政机关行使自由裁量权的，应当在行政决定中说明理由。要切实解决行政机关违法行使权力侵犯人民群众切身利益的问题。 审判中，对评估意见我们主要是审查评估机构的选定、评估机构资质、评估基准的确定、评估程序的正当性，也就是说审查重点从对财物实体价值的审查转化为对财物评估程序的审查——实现了实体争议的程序化解。 启 示： 1、不能简单地以实质判断代替法定程序，即便认为具体行政行为在实体上对当事人更有利，也不断以此为由剥夺当事人享有的法定权利； 2、程序也是判断具体行政行为的独立标准，程序一旦出现问题，通常都是不可补救的“硬伤”，能直接导致具体行政行为效力被否定； 3、在行政问责过程中，对错案追究的实体判断往往是有弹性的，案件败诉并不必然被判定为错案和追究责任，但程序判断是刚性的，对程序问题通常都是采取零容忍。（百名科长测评） 三、征收补偿安置中的常见问题 （一）关于住房安置规定的依据——市政府43号令合法性问题。 《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第四款 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 《安徽省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第三十七条第(五)项 被征用土地上的青苗和附着物的补偿费标准： 房屋及其他附着物的补偿费标准，由省人民政府规定。 《安徽省人民政府办公厅关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的通知》（2003年10月27日）四、根据《安徽省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》中关于被征用土地上的房屋及其他附着物的补偿标准，由省级人民政府规定，考虑到各地经济社会发展的差异，授权设区的市人民政府，根据当地经济发展水平，综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新等因素，尽快制定被征用土地上的房屋及其他附着物的补偿标准，报省政府备案后执行。 （二）补偿安置主体。县区政府——2015年1月15日（2014）马行初字第00010号《行政判决书》。 （三）补偿安置方式。99年土地管理法修改后未规定签订协议，只需补偿登记。 集体土地征收能否制作征收决定？ 判断：集体土地征收中的补偿登记、核定是对被征收人权利产生实质影响的具体行政行为，征收补偿安置意见或决定只是体现该征收补偿安置具体行政行为的书面载体，当然可以作出。 同时，制作并送达征收补偿安置意见给被征收人并告知其救济权利，可以实现法律争议程序化，直至争议在程序上终结化。