房屋仲介業市場市場結構之研究.docVIP

場次：2D-1 房屋仲介業市場結構之研究 李春長* 摘 要 本文利用賀氏指標(Herfindahl-Hirschman index) 集中率(concentration rate) 和恩抽比指標(Entropy Index)分析房屋仲介業之市場結構。經由這些指標，本文可以刻劃房屋仲介業之產業集中化現象，研判是否有形成一獨占力或一優勢的廠商，或是廠商之間具有高度的競爭否?本文擬利用房屋仲介業之分店數目來做分析。由分析結果得到，三個指標值方向上大體是一致的，整個台灣地區或是各區域市場之市場集中度有稍微下降的傾向。 關鍵詞：賀氏指標(Herfindahl-Hirschman index)、 集中率(Concentration Rate)、恩抽比指標(Entropy Index)、市場結構(Market Structure) 壹、前言 研究市場結構的主要目的，在於瞭解仲介業的經營績效。Edelstein(1974)研究發現仲介公司規模愈大，其銷售其間愈短，但是，銷售其間愈短可能造成銷售價格與訂價之差距愈大，因此，大型公司所得到之利益是值得懷疑的。Sirmans，Turnbull and Benjamin(1991)之研究亦得到大型仲介公司銷售房屋之時間較短。Frew and Jud(1986)指出加盟體系(franchise system)之商譽保證對不熟悉於地區性市場的消費者來說非常重要。由於加盟常可以提供服務品質的保證，故加盟具有全國性知名度的系統常可提高仲介公司的生產力，如增加案件的開發和案件的銷售。故他們比較加盟仲介業與沒有加盟仲介業的表現，最後得到加盟仲介業所銷售的案件較多和所銷售的價格亦較高。另外，Follain, Lutes and Meier(1986)、Glower and Hendershott(1988)、Crellin, Frew and Jud(1988) 則從個別經紀人的特徵來分析仲介業的績效。晚近，Zumpano, Elder and Crellin(1993)建立一不動產仲介業的生產函數，利用轉換成本函數(translog cost function)的觀念來衡量仲介業的規模經濟(economies of scale)，其實證研究的結論為大部分公司規模太小，以致無法得到規模經濟的利益。而Hughes(1995)亦從實證來研究不同規模仲介業的績效，以房屋銷售價格來表示不同的績效，使用銷售案件的多寡來分類仲介業的規模，將歸類之後六個較大型的仲介業與小型的仲介業做一績效的比較。 一般而言，市場結構之研究的主要主題有賣方集中化、地理及產品的多樣化(diversification)、進出障礙、買方集中化以及垂直整合(vertical integration)(Dietrich and Holmes,1990)。Colwell and Ｍarshall(1986)應用吉尼係數(Gini Coefficient)的方式分析仲介業市場仲介公司開發物件與銷售物件之分布，他們以伊利諾州某一縣為實證研究對象，得到仲介業具有高度的集中(concentration)的現象，但是並沒有形成獨占力或一優勢的廠商。而另外，Dietrich and Holmes(1990)研究英國Lyneside地區1980年代之仲介業市場的市場結構，其使用集中比率(concentration rate)的方式來衡量仲介廠商的集中化情況，刻劃市場的競爭狀況。他們發現該地區市場具有急速集中化的現象。而最近Forgey、Mullendore and Rutheerford(1997)沿著Colwell and Ｍarshall(1986)和 Dietrich and Holmes(1990)之研究方法，探討1992至1995年美國之聯賣資訊網制度(Multiple Listing Service，MLS)下仲介業之集中化情況，採用吉尼係數、賀氏指標(Herfindahl-Hirschman index)以及集中化比率三個指標，分別計算各年度的指標值大小，其研究結果發現開發物件廠商在這四年來集中化情況並沒有實質上的改變，但是，銷售物件廠商之集中化卻是逐年遞減。Forgey、Mullendore and Rutheerford(1997)的研究結果意含著由於MLS對各銷售廠商提供廣泛的市場普及度，導致銷售廠商之間高度的競爭，使得區域性市場之銷售廠商具有較低的集中化趨勢。 本文擬從賣方之市場集中化的角度來分析房屋仲介業的市場結構，並且分析不同區域市場之下，其市場結構是否有所差異。本文由於資料取得上之限制，不擬探討市場結構與房屋仲介業績效之關係，而將整個分析重點擺在對於房屋仲介業之市場結構