浅谈《物权法》规范下的土地抵押权..doc

浅谈《物权法》规范下的土地抵押权. 摘要：本文简要阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，从而进一步探讨《中华人民共和国物权法》出台后对土地抵押权的影响。通过对土地抵押制度的再次分析论证，旨在进一步明晰现行土地抵押权制度在新形势下的宣传及落实。在进行理论性解说的同时，为土地抵押权制度的实践提供参考。 关键词：土地使用权抵押nbsp;nbsp;物权法nbsp;nbsp;抵押权登记nbsp;nbsp;物权效力 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;0nbsp;引言 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;土地抵押，是我国经济建设行之有效的一种经济运行手段。是在不转移土地所有权的状态下，通过办理相应的法律手续，从而实现土地使用权的流转，实现经济目标，促进经济运行的法律行为。在我国经济建设迅猛发展的今天，如何更好地促进经济运行，协调发展市场经济，提高企业经营效益，带动全市乃至全省的经济发展，不仅成为政府领导的首要职责，更是关系到每个国民切身利益的大事。而土地作为国富民强之根本，这在我国上古时代就早已明确。《左传》描述晋公子重耳逃亡时说：公子乞食于野人，野人与之块。公子怒，欲鞭之。子犯曰：“天赐也。”稽首，受而载之。[1]古人以为，得土，则为得天下。故又有社稷坛、五色土之说。由此可见土地在国家管理中的重要性。 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;新中国的土地使用权可以进行合法流转，首先是在我国1988年的宪法第一次修正中予以明确规定的。2004年宪法第四次修正，明确规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土实行征用外，还可以对土地实行征收；同时增加规定“并给予补偿”。[2]相应地，《担保法》中对于土地使用权的抵押也给予了明确规定：“国有土地使用权和集体土地使用权可以作为抵押的财产”。[3]随着《物权法》的出台，土地使用权的抵押制度愈加完善。本文，就将对此予以简明阐述，以求在今后的实践中更好地贯彻落实土地制度。 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;1nbsp;我国现行土地抵押权的法律特征及其客体范围 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;1.1nbsp;土地抵押权的特征：①土地的抵押权属于抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则，所以可以算作担保权或者担保物权的范畴之内。从物权法的角度来说，土地抵押权是一种担保物权，其首先要求具有土地的使用权，这是基础，其次才能谈到抵押和担保。在这种条件之下，需要我们调整土地抵押的关系，使得这种关系既与担保法的规定相符合，又不与土地法和物权法的内容产生冲突。②土地的使用权是抵押权的基础。二者是不同的，但又是紧密相关的，土地抵押权必须建立在具有使用权的基础上，土地抵押权是使用权的延伸，可以拓宽和加深土地的使用权利。③土地抵押权依靠于土地使用权，二者具有极为紧密的关系，土地抵押权行使的效果对土地使用权极为重要的组成部分，我国的物权法也明确的承认这一点。除此之外，我们在某种程度上也可以认为土地抵押权可以用作担保物权，通过土地权益归属的变更来保障债权的作用，与其他的土地权力不同的是，土地抵押权并不是通过对土地的直接利用来体现土地价值的。 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;1.2nbsp;土地抵押权的客体范围。 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;1.2.1nbsp;划拨的国有土地使用权。在这种方式下，土地使用权的所有者是国家，有权通过无偿划拨的方式交与另一实体，所以以此抵押应具备以下要求：①土地使用者须持有国有土地使用证；②具有地上建筑物和其他附着物合法的产权证明；③以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金；④通过县级以上人民政府土地管理部门或房产管理部门的批准。《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;1.2.2nbsp;出让方式取得的国有土地使用权。用此方式得到国家土地的使用权，是属于有偿行使，所以对土地使用权包括抵押都有权作出处分。但是依据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;1.2.3nbsp;抵押人依法承包并经发包方同意