港台大陆房地产中介法律责任比较研究..doc

港台大陆房地产中介法律责任比较研究. 内容摘要：本文通过对源出不同法系的香港、台湾和大陆房地产中介法律责任，即民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任的立法比较，提出规范大陆房地产中介市场运行主体法律责任的立法建议，以促进房地产中介市场的健康持续发展。 　　关键词：房地产 中介 法律责任 　　 　　香港、台湾和大陆均对房地产中介市场的规范运作进行了立法，其中，在房地产中介法律责任的立法方面，三地虽然还有其他相关的规定，但最有代表性的立法主要体现为三个：即香港的《地产代理条例》（以下简称香港《条例》），台湾的《不动产经纪业管理条例》（以下简称台湾《条例》）、大陆的《城市房地产中介服务管理规定》（2001修正）（以下简称大陆《规定》）。本文主要立足于上述代表性立法，对房地产中介的法律责任进行比较研究。 　　 　　房地产中介的民事法律责任 　　 　　民事法律责任是不履行民事义务的法律后果，具有强制性、财产性、补偿性的特征。 　　（一）相同之处 　　三地房地产中介民事责任的规定，共同之处是均对损害赔偿问题做出了相应规定。 　　香港《条例》第36（4）规定，凡持牌地产代理违反第36（1）即地产代理的责任，导致有关的客户蒙受损失或损害，则当事人可在法律程序中追讨或获得损害赔偿或任何其他济助或补救。 　　台湾《条例》第21条第2款规定，当经纪业与委托人签订委托契约书后，所刊登的广告及销售内容与事实不符，应当承担损害赔偿责任；在第26条规定，因可归责于经纪业之事由不能履行委托契约的，致委托人受损害时，由该经纪业负赔偿责任。经纪业因经纪人员执行中介或代销业务之故意或过失致交易当事人受损害者，该经纪业应与经纪人员负连带赔偿责任。 　　大陆《规定》第23条规定，因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员进行追偿。 　　（二）不同之处 　　香港《条例》对房地产中介的违规行为，不仅规定了实体法方面的内容，如罚款、损害赔偿的规定，还规定了程序法上的内容，这是香港《条例》的一大特色。例如，根据《条例》第30（8）和第33（4）之规定，凡持牌地产代理人违反规定应当承担行政责任的所被判处的罚款和因判处罚款所产生的费用及依照审裁程序所判给持牌地产代理人的任何费用，都可以作为民事债项予以追讨。该规定就是对各种费用启动民事程序的规定。但香港《条例》对房地产经纪人的民事责任没有专章规定，其有关民事责任的规定分散在第30条“纪律制裁权”、第33条“审裁程序等”及第36条“地产代理的责任、法律责任及广告宣传”等条款中。 　　台湾《条例》建立了比较完善的房地产中介民事责任体系。一是台湾《条例》在第四章“业务及责任”中，专章规定了房地产经纪人的民事责任。二是建立了差价双倍惩罚制度。台湾《条例》第19条第2款规定：“经纪业或经纪人员违反规定收取差价或其它报酬的，应于加计利息后加倍返还支付人。”这种差价双倍惩罚制度的建立能够较好地约束房地产经纪人的不良行为。三是规定确立经纪业与经纪人员之间的负连带赔偿责任。台湾《条例》第26条规定：“经纪业因经纪人员执行中介或代销业务之故意或过失致交易当事人受损害者，该经纪业应与经纪人员负连带赔偿责任。” 连带赔偿责任的确立，使经纪业与经纪人员之间不能互相推诿责任，对于实现当事人的赔偿权利起了有效的保障作用。四是建立了营业保证金制度。营业保证金用途是赔偿因房地产经纪人的不当行为而使当事人遭受的损失，这对于民事责任的真正承担和当事人受损害权利的顺利实现起了有效的保障作用，同时有利于避免某些房地产经纪从业人员欺诈消费者，引导房地产中介行业健康发展。五是规定了签章制度并明确了签字责任范围。台湾《条例》第22条规定：“由经纪业中介或代销者接受委托进行不动产之买卖、互易、租赁或代理销售的，其有关不动产出租或出售委托契约书、不动产承租或承购要约书、定金收据、不动产广告稿、不动产说明书、不动产租赁或买卖契约书的文件应由经纪业指派经纪人签章。”房地产交易相关文件签章制度的确立，对于房地产经纪人的责任界定有了清晰的标准，避免了纠纷产生。 　　大陆的《规定》对房地产中介的民事责任只有一个条文，即仅在第23条中规定过失赔偿责任，内容过于单一。 　　 　　房地产中介的行政法律责任 　　 　　行政法律责任是指由管理房地产中介市场的机关依法对违反规定的房地产中介所做的行政处罚。 　　（一）行政处罚的类型 　　根据香港《条例》规定，对香港房地产中介的行政处罚包括七个方面：训诫或谴责有关的持牌人；将指明的条件附加于有关的牌照上；更改已附加于该牌照上的任何条件；暂时吊销牌照，为期不超过2年的一段指明期间；撤销牌照；判处不超过