濟南房价研究.docVIP

1 绪 论 1.1 选题背景和意义 1.1.1 选题背景 近几年，房地产业在中国迅速的发展起来，在中国社会经济发展中占据着重要的位置， 然而也随之产生了一系列的问题，国家政府也制定出相应的政策，从宏观上调控房地产市 场，使之健康、持续、快速的在中国发展，为我国的经济发展做出贡献。文章结合 2011 年 5 月之前济南市房地产价格走势并参考国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策， 对济南市房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析，就如何使济南市房地产价格趋于 合理提出解决建议。1.1.2 选题意义 房价高涨已经成为一个备受关注的社会话题，房地产开发商和部分学者对于房价必然 上涨的预测，经常成为千夫所指。为此，如何稳定房价具有重大的意义。 首先，房地产市场的供求双方存在着尖锐的矛盾，但最终又必须调和并达成一致协议。 交易过程中供求双方矛盾的焦点在于利益分配是否公平合理，其结果体现为价格变动。房 价过高，会给购房者造成沉重负担，并影响社会和谐安定；房价过低，会迫使开发商退出 市场，损害房地产业的繁荣。因此，应让房价稳定在某一个合理区域；在这个合理区域， 供求双方最终须达成交易，否则市场就不存在。 其次，作为最大的发展中国家，中国经济发展存在两个大的趋势。一个是城市化。在 城市化进程加速阶段，城市人口越来越多，可用土地资源越来越少。另外一个是通货膨胀。 通货膨胀是经济发展的必然趋势，长期看，任何国家的货币都在贬值。尤其是发展中国家， 人为促进经济增长的一个常用策略便是利用货币贬值来集中和掌控社会财富，即隐性征收 所谓的通货膨胀税。中国改革开放以来的情况大致是平均每年货币贬值 10%左右。在上述 两大趋势作用下，房价上涨势在必然。所以，房价达成均衡的合理区域应该是一个不断上 涨的区间。房价稳定的内涵应该是在这个区间内温和上涨，而非稳定不变。 最后，要稳定房价既应防暴涨、更应防暴跌。认识到房价的长期上涨特性，必定会有 一些投机资金进入，低买贵卖。如果不予以及时阻止，投机资金的涌入将毁坏房价温和稳 定上涨局面。但房价暴涨不可能是一个常态，正如资本市场的波动一样，在暴涨之后必定 会有一个回调。暴涨幅度越高，回调幅度越深，对于房地产市场的损害越大。证券、期货 等资本市场本来就是投机者的乐园，深幅回调是经常性的，不过是一种数字游戏而已。与 之不同，房地产市场如果出现深幅回调，则可能对市场发展造成较长时期的不利影响，而 且会对其它关联产业造成连带性损害。 1.2 研究现状及问题 1.2.1 我国房地产市场状况 房地产问题引起了国家有关部门的高度重视， 早在 2003 年年底开始的新一轮宏观调控 过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅 2010 年，就出台 了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于国务院总理温家宝在国 务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的八项措施（即通常所称的新“国八条”， ） 覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手 段调控房地产市场的延续。新“国八条”要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳 健康发展的责任。指出在新时期下各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠 道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。银行机构要强化差别化住房信贷 政策。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品 住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。对各直辖市、计划单列市、省会城 市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。同时 还要求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对各地稳定房价和住房保障工作好 的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息 的，要追究有关当事人的责任。 目前，我国的房地产市场上，开发商数量极其庞大，其市场份额普遍较小，经营管理 水平参差不齐，多数未能自觉识别和培育核心竞争力，相当数量的开发企业难于适应今后 的市场竞争。其在未来几年内必然出现市场重组，产生新的市场格局。 随着城市化过程的加快，房地产业作为国民经济主导产业的地位越来越突出，房地产 业增加值对国内生产总值的贡献率也越来越大，房地产市场也正在吸引着越来越多关注者 的眼球，同时关于房地产市场是否过热的争论也愈演愈烈。但是，关于房地产市场的理论 研究相对滞后，尤其是关于房地产市场发展轨迹以及空间分异规律的研究更是薄弱，因此， 加强这方面的研究，将为规范房地产市场提供重要的理论依据。 1.2.2 近年来济南市房地产价格状况 自 1998 年取消福利分房至 2010 年,时间过去了 12 年。 年行业扩张、 12 地产气势恢弘;12 年房价飞涨、行业痼疾膨胀。究竟发