建筑物区分有权.ppt

《中华人民共和国物权法》第六章 专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权” （三）建筑物区分所有权的客体 在结构上能区分为两个以上的独立部分 区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有 建筑物除区分专用部分外，还有共用部分 二、业主对专业部分的专有权 （1）构造上的独立性——能够明确区分 （2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用 （3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书 包括：房屋、露台、车位、摊位等 专有部分与共用部分范围 区分专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务 责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业公司、业主大会、业委会 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担 责权利明确，有利于解决纠纷 1.空间说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间 2.中心说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间 3.最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称为抹灰层） 4.折中说 行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬挂物品等 专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优先购买权 思考：哪种区分方式比较合理？ 专有部分所有权的行使 第71条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 如: 装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放易燃易爆危险物品 专有部分所有权 三、业主的共有权 基础结构部分—建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等 公共通行部分—通道、楼梯、大堂等 附属设施、设备—消防、公共照明等 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 架空层、停车场、会所、绿地所有权 共有部分持份权 使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分 改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良 收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补充专项维修资金，或按业主大会的决定使用 处分权——事实和法律处分，由管理团体行使 知情权——对共有部分使用情况行使 监督权——对专项维修资金的管理和使用 制止权——对毁损或危害共有部分行为 共用部分持分权 业主大会组织的成员权 业主大会——由全体业主组成,每年至少应召开定期会议一次（一个专有部分按一人计算 ） 召开会议——发生重大事故须即时处理；经区分所有权人1/5以上及区分所有权比例合计1/5以上,以书面载明会议目的及理由请求召集的 召集人于开会前15日以书面载明开会内容,通知各区分所有权人 但因紧迫情事须召开临时会议的,可以公示方式通知区分所有权人,公示期间不得少于二日 决议方法 会议决议应有过半数业主出席,并于获得出席人数过半数同意 各专有部分有一表决权；数人共有的推选一人行使 因故无法出席会议时,可以委托他人代理出席 特别事项的决议 （五）（六）经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意；其余双过半数同意: （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主管理委员会的选任和任期 应成立管理委员会或推选管理人或委托管理人 由管理委员会选举或推选一人为主任委员 主任委员对外代表管理委员会 管委会的组织及委员的选任应于规约中规定 管理委员、主任委员及管理人任期一年,连选得连任 管理委员会的职责 A.共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良 B.区分所有权人共同事物的建议 C.区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止 D.区分建筑物及其周围环境的维护 E.收益及其经费的收支、保管及使用 F.区分所有权人会议决议的执行 G.管理规约、会议记录等文件的保管 H.管理服务人的委任、雇佣及其监督 I.会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告 J.管理规约规定的其他事项 (管理委员会的诉讼主体资格)管理委员会和管理人具有当事人能力,可以独立充任原告或被告 建筑物区分所有权的专有部分确定纠纷案 光明公司拟建晨星花园一号住宅楼出售，在其报批的有关文件和图纸中均载明该楼欲建10层，一层为本楼地下停车场。 1993年7月，该公司办理完各项手续即开始兴建大楼，19