我国房地产业渠道分析.doc

我国房地产企业融资现状与渠道分析 房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。 1、我国房地产企业融资现状 1.1房地产资金来源现状 在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。从表1.1中可以看出，2000-2004年房地产开发投资资金来源中，平均有21.57%直接来源于国内银行贷款，有47.96%为主要是定金和预付款。而这部分资金估计有60%都来源于银行资金。虽然受宏观经济调控的影响，2004年商业银行所贷资金占房地产开发资金来源的比例有所下降，但下降幅度不大。并且受目前房地产投资热潮的影响，银行向房地产开发商所贷资金的绝对值反而增加，2004年已达到了3158.41亿元，是2000年所贷资金的2.28倍。 我国房地产开发建设与银行信贷存在着较高的关联度，房地产业的景气度及发展状况将直接影响着我国银行的金融安全。 表1.1 房地产开发投资资金来源 单位：亿元 年份 2000 2001 2002 2003 2004 五年合计 所占比例 国家预算 内资金 6.87 13.63 11.8 11.36 11.85 55.51 0.10% 国内贷款 1385.08 1692.2 2220.34 3138.27 3158.41 11594.3 21.57% 债券 3.48 0.34 2.4 0.55 0.19 6.96 0.01% 利用外资 168.7 135.7 157.23 170 228.2 859.83 1.60% 自筹资金 1614.21 2183.96 2738.44 3770.68 5207.56 15514.85 28.86% 其它资金 （定金及预付款） 2819.29 3670.56 4619.9 6106.05 8562.59 25778.39 47.96% 资金来源合计 5990.76 7682.76 9738.31 13185.6 17157 53754.33 100.00% 资料来源：各年统计年鉴 1.2我国房地产企业主要融资方式 1.2.1银行贷款 银行贷款，是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。房地产开发商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款、二是建筑费用的贷款。房地产企业自有资金比例低 　　2004年，房地产开发企业自有资金为2862.85亿元，占比仅达16.7%，比2003年增长1.5个百分点，远低于银行贷款比例要求。在其他融资渠道不畅通的情况下，实力小的房地产企业，必然把银行资金作为融资的主要来源。房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。在目前银行银根紧缩的状况下，向外资直接进行信贷融资未尝不是一条较好的出路。虽然外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超过5%，但随着全球化的进程以及人民币持续升值的预期，我们预计将会有越来越多的外资进入中国，这对房地产企业而言无疑是一大利好，房地产企业运用外资的比例必将不断提高。合作开发????开发商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。总之，这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。的融资渠道是多元的，融资方式也是多种多样的。一种融资方式，可能适用于多种融资渠道；同一渠道的资金，也可以采用不同的融资方式筹集。企业的融资方式与融资渠道有着密切的关系。一定的融资方式可能只适用于某一特定的融资渠道，但是同一渠道的资金往往可以采取不同的方式取得，而同一融资方式又往往适用于不同的融资渠道。因此，房地产业筹集资金时，必须实现两者的合理配合。企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，