房地产企业财综合实习教案.doc

房地产企业理财综合实习教案 一、教学目标 通过该课程的学习，主要培养学生具有良好信息收集与分析处理素养，掌握企业理财分析的基本方法，能够熟练地利用会计报表所提供的数据及其他相关资料进行理财分析，能够在企业从事财务管理或参与财务决策。 二、教学方法和手段 本课程采用分组的方法，将全部同学按照自由组合的方式分为5—6人为一组，利用文献资料或者相关软件选择我国房地产企业上市公司2010年年度财务报告全文（各组选择其中一个公司），按照实习课程的具体要求进行相关资料的分析之后，分组进行汇报。 三、理财实习的课程要求与基本分析步骤 ??? 第一步：通用财务报告分析 一、单项经济指标分析（计算公式、 指标分析）： （一）偿债能力指标： 1. 短期偿债能力指标 （1）流动比率=流动资产/流动负债×100% 一般情况下，流动比率越高，短期偿债能力越强。从债权人角度看，流动比率越高越好；从企业经营者角度看，过高的流动比率，意味着机会成本的增加和获利能力的下降。 （2）速动比率=速动资产/流动负债×100% 其中：速动资产=货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据 一般情况下，速动比率越高，企业偿债能力越强；但却会因企业现金及应收账款占用过多而大大增加企业的机会成本。 （3）应收帐款周转率(次)=销售收入净额/应收帐款平均余额， 能说明应收帐款及时、快速回收率。大于1应收账款周转率较好。 2.长期偿债能力指标 （1）资产负债率=负债总额/资产总额×100% 一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强；从企业所有者来说，该指标过小表明对财务杠杆利用不够；企业的经营决策者应当将偿债能力指标与获利能力指标结合起来分析。 （2）产权比率=负债总额/所有者权益总额×100% 一般情况下，产权比率越低，企业的长期偿债能力越强，但也表明企业不能充分地发挥负债的财务杠杆效应。 （二）运营能力指标 运营能力主要用企业的获利能力，及资产的周转速度等来衡量，一般来说，周转速度越快，资产的使用效率越高，则运营能力越强。一般企业的资产周转速度通常用周转率和周转期（周转天数）来表示。 计算公式为： 周转率（周转次数）=周转额/资产平均余额 周转期（周转天数）=计算期天数/周转次数=资产平均余额*计算期天数/周转额 作为上市公司一般关注以下指标： 每股收益 （逐年增加最好） 每股经营现金净流量 （保持正数即可） 销售毛利率 （逐年增加最好） 净资产收益率 （逐年增加最好） 主营收入增长率 （逐年增加最好） 资产负债比率 （最好低于70%） 流动比率 （最好大于2） 速动比率 （最好大于1） （三）获利能力指标 1、营业利润率＝营业利润/营业收入×100% 该指标越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强 2、成本费用利润率＝利润总额/成本费用总额×100% 成本费用总额＝营业成本＋营业税金及附加＋销售费用＋管理费用＋财务费用 该指标越高，表明企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制得越好，盈利能力越强 3、总资产报酬率＝息税前利润总额/平均资产总额×100% 4、息税前利润总额＝利润总额＋利息支出 一般情况下，该指标越高，表明企业的资产利用效益越好，整个企业盈利能力越强 净资产收益率＝净利润/平均净资产×100% 一般认为，净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人的保证程度越高 （ 四）发展能力指标： 1、营业收入增长率=本年营业收入增长额/上年营业收入×100% 营业收入增长率大于零，表示企业本年营业收入有所增长，指标值越高表明增长速度越快，企业市场前景越好 2、资本保值增值率 =扣除客观因素后的年末所有者权益总额/年初所有者权益总额×100% 一般认为，资本保值增值率越高，表明企业的资本保全状况越好，所有者权益增长越快；债权人的债务越有保障。该指标通常应大于100% 3、总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额×100% （1）该指标越高，表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快； （2）分析时，需要关注资产规模扩张的质和量的关系，以及企业的后续发展能力，避免盲目扩张。 4、营业利润增长率=本年营业利润增长额/上年营业利润总额×100% 5、本年营业利润增长额＝本年营业利润总额－上年营业利润总额 （五）综合指标分析 综合指标分析就是将各方面指标纳入一个有机整体之中，全面地对企业经营状况、财务状况进行揭示和披露，从而对企业经济效益的优劣作出准确的判断和评价。综合财务指标体系必须具备三个基本要素：指标要素齐全适当；主辅指标功能匹配；满足多方信息需要。 二、运