房地产经纪务(三).ppt

经纪人专业知识系统训练（三）房 地 产 经 纪 业 务 房地产经纪人 房地产经纪服务 房地产经纪行业特点 房地产经纪人作用 房地产经纪人佣金 房地产经纪人必备素质 公司三级市场两大业务版块 房地产经纪人日常业务流程 一、房地产经纪人 《深圳经济特区房地产行业管理条例》中明确“房地产经纪人”是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书，并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。 二、房地产中介服务 广义的房地产中介服务——覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面 是指在房地产市场中，以提供房地产咨询、经纪、评估和其它房地产中介服务。 1、房地产咨询：指为房地产开发、交易提 供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有 偿行为。 2、房地产经纪：指以促成房地产交易协议 为目的，为房地产交易双方提供居间、代 理、行经等中介服务的有偿行为。 3、房地产评估：指专业评估机构接受委 托，估算房地产价格的有偿行为。 三、房地产行业特点 政策性强 专业性强 地域性强 标的物价值高 从业人员职业道德要求高 工作时间弹性大、成交难度大 受宏观因素影响较大 行业竞争大、淘汰率高 服务意识、风险意识、危机意识 四、房地产经纪人作用 促进房地产市场流通 传播房地产知识和政策法规 传递房地产信息 提供房地产专业性服务 五、房地产经纪人佣金 1、佣金：是房地产经纪人收入的主要来源，广东省收费最高 标准：交易价的3.9% 2、深圳市房地产市场收费： 买卖：向买卖双方各收取成交总价格的1.5%作为佣金 租赁：向租赁双方一次性各收取半个月租金作为佣金 3、投资收益率=年租金/售价 六、专业经纪人应具备基本素质 1、房地产经纪人基础知识： A、熟悉相关房地产法规及相关的法律知识 B、房地产估价知识 C、建筑规划设计基础知识 D、市场营销知识（市场调研、投资分析、项目 定位、营销策划、推广销售） E、房地产产品知识 F、房地产金融知识 2、经纪人的基本技能： A、拓展能力 B、表达、说服能力 C、判断能力 D、协调能力 E、经营能力 F、创造能力 3、业务技能要求： A、楼盘所在区域规划与建设发展变化及前景 B、熟悉片区地理位置、环境、市政配套、生活配 套、住宅小区配套等基本情况 C、熟悉市场管理规定及市场运作状况 D、熟悉房地产信息、楼市动态、价格行情等相关情况 E、熟悉有关购房手续，银行按揭、保险、税费、物业管 理、操作程序及相关费用 F、了解地区房地产消费水平、消费结构、消费观念、消 费心态的现状与趋势 I、熟悉经纪代理的楼盘详细情况，有无法律纠纷或其他 问题 J、熟练掌握房地产销售、接待、洽谈、成交的各种操作 技巧 七、公司三级市场两大业务版块 住宅部 工商铺部 住宅业务 盘源：售价、建筑面积、户型、楼层、朝向、装修、屋内设施、租契（租金、递增、租期）小区环境、生活配套、市内交通、管理费、车位、卖房目的、是否急切等 客源：购买/租赁、对物业的需求、投资/自用等 厂房业务 盘源：售价、建筑面积、租契（租金、递增、租期）、收益率、使用年限、还本期限、空置率、层高、电梯数量、载重、楼面负荷、额定供电、供水、排污、卸货平台、适合行业、工业区行业分布、空地车位、货运交通、宿舍配套、管理费等 客源：购买/租赁、用途/从事行业、对物业要求 （位置、面积、租金等） 写字楼业务 盘源：售价、建筑面积、租契（租金、递增、租期）格局、装修、门前招牌位、电梯数量、载重、中央空调、管理费、使用年限、收益率、还本期限、功能与实际用途、空置率、未来趋势…… 客源：购买/租赁、用途/从事行业、对物业要求（位置、面积、租金……） 商铺业务 盘源：售价、建筑面积、租契（租金、递增、租期）、收益率、使用年限、还本期限、功能与实际用途、社区/商区铺、是否临街、独立铺（敞开式）、周边消费群体分布、商区内行业分布、适合行业、空置率、未来趋势、门面宽度、高度、深度、台阶、空地车位、管理费…… 客源：购买/租赁、对物业要求、用途/从事行业、位置、面积、租金…… 八、日常业务工作流程 第一步 第二步 （查档） 第三步 营业部 营业部 专业体现价值！ * 挖掘盘源 实地看房 委托放盘 选择目标 深入沟通 登记电脑 填开盘表 家访面谈 宣传推荐 挖掘客源 登记电脑 准备目标盘 了解需求 客户记录本 签定看楼纸 委托租购 带客看房 协调谈判 确认产权 签约转订 签署合约 沟通确认相关细节 交纳全款 银行承诺 评估斟察 交纳首期款 递件过户 抵押登记 纳税出证 水电过户 结算交房 银行放款 售后服务