报价文件及管方案.doc

第一章 物业项目接管方案 第一节 接管方案 根据物业管理经验，物业管理应尽可能早的介入。我们根据整个港区服务中心大厦个体特性将全部管理过程划分为三个阶段，即竣工前管理阶段，搬迁及调试管理阶段和正常管理阶段。图示如下： 竣工前管理阶段 从服务部正式进驻之日起，至首批单位入驻为止。该阶段的主要任务是协助业主/建设方完善设计和施工监理、参与房屋竣工验收、配合做好局部区域的安全保卫和保洁工作、人员招聘培训工作、物业管理各类前期准备以及物业开荒。 搬迁及设备调试管理阶段 从首批单位进驻起至整个港区服务中心大厦入驻完成止。该阶段的主要任务是房屋的交接验收、接待做好单位搬迁服务配套工作，同时维护办公楼已有日常办公单位的正常办公工作秩序，联动调试完成设备设施，以及应对突发性故障的抢修。 正常管理阶段 从搬迁入驻及设施调试完成，港区服务中心大厦物业管理进入正常管理阶段，该阶段的主要任务是对整个项目进行全方位管理，为客户提供全面服务，对内部管理不断完善和提高。 以下就各阶段的具体内容逐一说明： 竣工前管理阶段管理内容 港区服务中心大厦物业移交将可能分步实行，故结合此情况，物业竣工前管理阶段又分成： 1、前期介入工作内容为： 分类 工作内容 具 体 要 求 物业交接验收 参与工程竣工验收和物业交接 参与施工单位进行的设备安装调试。 参与甲方同施工单之间进行的隐蔽工程验收、单位验收和总体验收。 就调试和验收中发现的问题提出整改意见。 接受甲方委托对物业作现状接收，并记录存在的问题，责成整改完善。 施工现场管理 现场安全管理(根据业主方的需要) 实行24小时安保值班和不定时办公楼巡视。 对施工现场可能出现的安全薄弱环节提出改善意见，尤其对重点环节的设防。 督促施工单位在施工现场中潜在的危险区域，树立明显提示标志，确保进出人员的安全。 严格安全管理，严密巡查，监管和排除在施工作业、电器使用和消防安全方面的不安全因素，确保施工现场的安全。 做好成品保护，现场材料、设备加以监督，严防盗窃和损坏。 做好大厦进出口、周边区域的安全管理，对进出人员和车辆进行严格有序控制 现场环境管理 监督施工单位落实对重要材质的成品保护，并做好提示工作。 做好清洁开荒的各种准备，对部分完工可交付的楼层先期组织开荒。 组织完成大厦清洁开荒 制订清洗方案，测算所需费用，报甲方审定。 组织人力、物力、按需按时地完成清洗。 服务部筹建 编制完善物业管理方案 收集有关物业设计、建筑、设备设施及周边环境方面的资料，编写关于物业实施方案。 了解本物业设备及安装状况，从管理适用性角度写出《项目设备评估报告》。 根据该方案制订实施细则，包括各岗位职责、各种操作规范、相关规章制度。 员工招聘 到岗 项目前期核心管理人员入驻现场。 完成港区服务中心大厦服务部员工招聘培训。 根据工程需要，选调工程专业人员到现场。 服务部开办 选定服务部公室和工作用房（完成必要装饰）。 购置管理所需要的一切设备、工具、材料。 定制员工制服。 印制各种管理文件表格等印刷品，完成各种证件制作。 作好大厦使用各项准备工作。 整个服务部全流程试运作 第二节 清洁开荒计划表 序号 区 域 项 目 备 注 1 大 厅 地面、墙面清洁上蜡、抛光 擦地机清洗、上蜡，高速抛光机抛光 2 外围、地下车库、自行车场、台阶 地面冲洗，顶、桥架保洁 高压水枪、地刷、清洁剂 3 屋 顶 冲 洗 地刷、清洁剂 4 楼 层 地面、墙面、顶面；卫生间、茶水间、房间、电梯厅、楼梯； 擦地机清洗、隔断清洁、卫生间洁厕剂清洁 5 电 梯 轿厢清洁 不锈钢保养 不锈钢保护膜清理、清洁、上不锈钢光亮剂、沟槽清洁 第三节 服务部试运行 港区服务中心大厦验交开始至首批办公单位开始搬迁入住，此阶段作为服务部试运行阶段。 分类 工作内容 具 体 要 求 工 程 移 交 资料交接 设备资料收集，隐蔽工程档案收集与制作，为今后维护保养做好充分准备。 代表业主方接收设备资料（图纸、操作手册、维护保养手册等）。 对工程验收过程中发现的问题做好详细记录，作为设备资料留存备案。 实物核查 根据图纸及设备清单，对已装设备或系统实物逐件复核，标明安装位置。 收取并保管设备的附件、备件、零配件，开列清单备查。 设备试运行、 调试 供货商到现场作专题培训，主要操作人员及预备人员一同参加。 供货方或安装方完成调试、试运行后