抵押贷款中在的问题.doc

抵押贷款中存在的问题 三易纸业qq1004093114 内容摘要：随着金融业的高速发展, 抵押贷款, 特别是房地产抵押贷款, 因其有确定的抵押物作为还款保障, 已成为现行大多数银行所采用的主要贷款方式。本文分析了抵押贷款中存在的问题，并提出相应的解决方案。为提高信贷资金的营运效益,促进沉淀贷款的活化, 近年来, 各级行、社在预防贷款风险, 强化防范意识上采取了一系列行之有效措施, 致使信贷资金运行逐渐步入法制化轨道。特别是现行推广的抵押贷款, 预防了信贷风险, 明确了债权债务关系, 维护了银企利益。由于该项工作刚开展, 正处在推广完善阶段, 办理中还存在一些不容忽视的问题, 有待于进一步改进。 关键词：抵押贷款; 信贷; 房地产 一、抵押贷款中存在的问题 当前抵押贷款中存在了很多问题，具体如下： （一）抵押关系不合法 抵押贷款合同是指借款人向金融机构贷款的抵押品来保证偿还贷款本息为条件签订的合同。抵押贷款合同中登载的抵押物与实际抵押物无法一一对应。企业办理抵押贷款时, 部分信贷员放松了对抵押品的管理、检查、监督, 未按合同规定占用和管理, 出现了丢失现象, 有的企业甚至未经行、社批准, 自行将抵押物变卖、处理, 还有的无偿挪作它用, 造成很大损失,无法抵还贷款。实践中抵押关系不合法具体表现为虚假抵押、重复抵押、违法抵押。而且，《公司法》第60条第三款规定: 董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人的债务提供担保。而在现实中, 子公司为母公司提供抵押担保或互相参股公司相互提供抵押担保的情况较为普遍。具体来说借款人出具抵押债据和票据在实际过程中，抵押合同的签订往往缺乏规范性，如： 1）最高贷款额的确定。在合同签订中。贷款人应根据借款人的资信程度、经营收益, 申请借款金额和借款时间长短等实际情况来确定最高贷款额。然而实际运作时，有的盲目将最高贷款额抬高，从而给借出贷款的回收造成潜伏的危机，有的将最高贷款额压低, 从而影响到金融机构自身的资金借贷效益。 2）抵押合同缺乏公正性。抵押借贷双方对抵押物，未经评估机构评估定价，而是双方私下协商议价，且签订的合同未到所在地公证机关办理房屋抵押贷款公证, 也未经办理登记手续，因而一旦发生违约，双方当事人合法权益不能受法律保护；有关抵押贷款的管理部门未凭公证机关对抵押房屋登记注销通知书， 便擅自对该抵押物进行处理和转移，给当事人造成严重经济损失。 （二）抵押房产不完整，贷款风险加大 由于抵押物不规范,抵押房产不完整， 风险系数较大，主要表现在借款方对抵押贷款认识不足, 承担责任、义务不明确,认为抵押贷款只是形式, 只要能套取行、社贷款, 就万事大吉,故在办理中抱有不负责任的态度, 在提供抵押物时, 将已淘汰设备、残缺不配套设备、无处理价值的设备提供作抵押品，加大了风险系数。 （三）抵押出租后债权实现受限 贷款债权的实现在很大程度上取决于抵押权的实现，而抵押权的实现则取决于抵押关系的合法有效。实践中抵押关系不合法具体表现为虚假抵押、重复抵押、违法抵押。金融机构抵押贷款权益的保全是建立在抵押权实现的基础上的。除了上述的因金融机构内部管理上存在问题，而导致抵押权虚设或已经合法设立的抵押权丧失，抵押关系不受法律保护外，从外部环境分析，导致抵押权不易实现的原因有评估机构评估偏差；登记机构登记错误；执法机构执行不力。 （四）抵押评估不科学 主要表现在两个方面，评估操作上的主观随意性和评估方法的局限性。目前, 我国评估机构良荞不齐, 抵押物与评估值往往不符, 若在抵押贷款过程中, 未对抵押物进行实地考察和现场分析, 仅凭评估报告中的价值来确定贷款, 也会使实际抵押率升高, 甚至抵押物真实价值不足贷款值。。在办理抵押贷款时, 企业往往把一些难以处理的物资或滞销的商品作抵押。企业一旦周转停滞, 造成资金损失, 银行对抵押品的评估价值处理都很困难。同时, 要考虑抵押物品在抵押期内价值变动的因素, 借款到期后其实际押值能否抵押贷款的本息。（五）部分信贷人员素质低，法制观念淡薄 近几年, 信贷队伍变化较大、新手较多。由于工作中忽视了自身学习, 造成业务生疏, 法制观念较差, 不能适应业务发展需要, 出现有法不依、有章不循等问题, 特别是在办理抵押贷款中, 流于形式, 漏洞百出, 失去了合同的真实性。办理后, 又放松了跟踪服务, 抵押贷款到期后, 不能及时催收, 失去了诉讼时效, 造成不应有的损失。譬如房地产价格评估,遵循的是“公正公平、公开原则， 评估结果力求公正、准确。然而,由于信贷人员素质不高,，往往人为造成评估不准确。据1994年国家统计资料，全国获“ 注册房地产估价师”称号的仅346名。其余从事评估业务的工作