明发一期业会议事规则(修改稿).doc

明发滨江新城一期业主大会议事规则 （修改） 第一章 总则 制订目的、依据与效力 为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，创造良好的物业环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，制订本规则。 当本规则的部分条款跟国家及本物业所在地的法律、法规抵触时，该相关部分无效，以上位法规为准，但不影响本规则其他部分的效力。 本规则经业主大会讨论表决通过后生效，并报泰山街道办事处、浦口区房管局和桥北社区委员会备案。本规则对全体业主(无论在表决时持何种意见)均具有约束力。 适用范围 本物业管理区域内业主成立业主大会及其基层组织、选举业主委员会，开展相关活动适用本规则。 本物业管理区域管辖范围由明发滨江新城一期物业管理规约具体界定。 第二章 业主及其组织 业主的涵义 本规则所称业主，是指明发滨江新城一期房屋权属登记册记载的权利人（即所有权人或共有权人），无论其是否已入住；以及已实际入住的商品房预登记的权利人。 入住的物业实际使用人若不是所用房屋的产权人，则不算业主。 业主大会、业主代表大会、业主小组与业主代表 业主大会由全体业主组成，系维护业主在物业管理活动中合法权益的最高权力组织，负责对本物业区域内物业管理的共有事宜协调和决策，审议和监督业主委员会的工作。 本小区设立业主代表大会，履行业主大会职责，设立业主代表大会后不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。 本议事规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 业主代表大会下设立业主小组，作为小区内基本议事单位。业主小组由小组内全体业主组成，业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定，并向业主委员会书面备案。 业主小组根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元设立，并由该区域内全体业主过半数以上书面同意，推选一名或若干名业主代表参加业主大会。 业主代表应为本业主小组内具有完全民事行为能力的业主，其它资格条件参照业主委员会委员任职条件。 业主小组的设立及业主代表的选举，由业主委员会批准设立，并与小组内业主共同组织业主代表的推选工作。 第五条 业主大会的任务 以下事项由全体业主或业主代表共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，撤销业主委员会的决定； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；分立、合并物业管理区域； （七）业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用; 决定物业共用部分的经营方式，管理和使用物业共用部分经营收益，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第一项、第二项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定前款第五项规定的事项，应当在业主大会议事规则中规定：经三分之二以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当在业主大会议事规则中规定：经半数以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第六条 业主委员会 业主委员会系业主大会的常设执行机构，接受业主大会的监督。 业主委员会由11名委员组成，其中9名正式委员2名候补委员，候补委员从少于正式委员票数的候选人中产生。候补委员没有表决权，在正式委员缺额时按得票数依序递补。在9名委员之中设：主任1名、副主任3名、秘书1名。 业主委员会委员由业主大会选举产生。 第七条 业主委员会成员任职条件 业主委员会委员及候选人资格条件如下： （一）应为本小区具有完全民事行为能力的业主； （二）未出现省条例第二十一条第一款所列禁止担任业委会委员的情形； （三）本人、配偶及直系亲属在本小区实施管理服务的企业中没有任职； （四）具备必要的工作时间。 第八条 业主委员会委员候选人 业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐，也可以由现任业委会过半数以上委员联名推荐。现任业委会组成的换届改选组应当审查委员候选人资格，并最终确定候选人名单。 第九条 业主委员会的职责 业主委员会按照议事规则的约定，履行以下职责： （一）草拟提交全体业主或业