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上海博和律师事务所必威体育精装版法律、法规、司法解释、指导文件检索报告 二零一二年三月十日 民商事部分 一、法规概览 二、法规解读 《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南 》解读 颁布机构：上海市高院 颁布时间：2010年12月28日 背景文件：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 、《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答 》 概述：指南主要是针对最高院司法解释的规定进行细化解释，并且着重针对司法解释所规定的转租、不定期租赁、合同解除、无效、优先购买权、装饰装修赔偿等条款的举证责任分配进行阐述。 重点条文解读 第七条　承租人拖欠租金的，出租人有权要求及时支付；承租人对出租人主张租金的请求予以反驳的，应当举证证明已支付租金的要件事实。 在对该条进行解释时，上海高院认为：“约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构成独立的债务。” 该解释与《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”存在冲突。 第十一条　对于出租人提出的转租合同无效主张予以否认的，承租人应当举证证明存在出租人明示或默示同意转租的要件事实。 如果出租人在六个月期限内提出异议，表示不同意转租的，应认定转租合同无效，否则视为转租合同有效。 六个月期间为除斥期间 第十三条　在租赁合同确认无效前后，或者履行期限届满、租赁合同解除之后，承租人占有、使用房屋的，出租人可主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费；承租人能够举证证明订立合同时存在欺诈、胁迫等事实的，可以要求不参照该约定标准计算。 《租赁纠纷解释》第五条就规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。尽管该规定仅针对合同无效情形，未提及履行期届满或合同解除等情形，但这些情形下所涉使用费问题的本质相同，故可以按相同标准处理。 第十五条　房屋租赁合同无效或者解除后，承租人主张装饰装修物损失赔偿的，应当举证如下要件事实： (一)装饰装修行为经过了出租人同意； (二)装饰装修物与租赁房屋形成了附合关系； (三)出租人对合同无效、解除负有过错或违约责任。 租赁合同无效的，装饰装修损失是指“现值损失”，是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，该价值的确定除非双方达到一致外，—般需要经中介评估。 租赁合同解除的，装饰装修物的损失为“残值损失” 。所谓残值即指合同解除时装饰装修物的剩余“价值”，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。 现值损失与残值损失的区别 第十六条　承租人主张行使优先购买权的，需要举证证明存在如下要件事实：(一)出租人具有出卖房屋的行为；(二)承租人同意以同等条件购买房屋；出租人或先买受人否定承租人主张的，应当举证证明存在限制优先购买权行使的要件事实。 赠与、互易、征用不属于出卖房屋行为 价格条件是同等条件中最基本、最核心的条件 出租人与第三人在合同中约定第三人必须履行从给付义务时，如果这种从给付能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中；如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当证明能够履行同样的从给付，才能视为“同等条件”。 部分房屋享有优先购买权，整体出售时必须购买整体房屋才能行使优先购买权。 如果出租人允许第三人分期付款，则优先购买权人不能以分期付款作为同等条件，除非提供了充分而适当的担保 上海市高级人民法院：2011民事法律适用问答 当事人未在合同约定的或法定三个月的异议期内对另一方当事人的合同解除或债务抵销提出异议的，是否意味着合同解除或债务抵销成立 适用合同法司法解释（二）第24条的前提是：提出合同解除或债务抵销的一方当事人必须首先具备合同法第九十六条及九十九条关于合同解除及债务抵销的条件，即必须具备合同约定解除权或法定解除权，或互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同的前提；其次应当以法律法规规定的方式通知对方当事人。 合同一方当事人违约，但尚未造成实际损失的，违约金是否应当支持? 若一方当事人违约但并未造成实际损失的，并非排除违约金条款的适用，只是根据违约一方当事人的请求，依据诚实信用原则和公平原则，结合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，适当调整违约金数额。 被保险机动车无证驾驶或醉酒驾驶发生交通事故。交警未认定其全责，保险公司承担交强险垫付责任后，其追偿范围如何认定? 保险公司在机动车交强险限额内垫付的抢救费用，无须根据被保险人过错大小确定追偿数额，由存在无证驾驶或醉酒驾驶等过错的致害人全部承担。 个人之间形成劳务关系，提供劳务