《日月天地广场项目意见书.doc

日月天地广场项目意见书 ·商业地产运营 商业地产运营模式探究 商业项目运营 ·日月天地广场的现状 日月天地广场现状 日月天地广场营销方式分析 ·日月天地广场营销 项目地位 项目招商工作的展开 项目的销售 项目的营销方案 附件：日月天地广场案场销售业务管理制度 商业地产运营 第一、商业地产运营模式探究 商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，主要包括拿地和建设的地产开发，否则附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。 随着我国商业地产的迅猛发展，商业地产运营模式也呈现多样化。目前在商业地产领域有以下几种模式： (一)、商家与地产商结成战略联盟。 即订单式开发模式现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租给国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。 (二)、单一的出售模式，出让产权。 采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。（这种模式具有巨大的风险，由于业权不统一，或者租金收益过低通常难以实现持续投资投资地产回报。从而会导致大量遗留问题，开发商因此可能承担民事或者其他纠纷。） (三)、以租代售。 这种方式有三个优点： 一、是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。二、是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。 三、是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。 因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。 以租代售是在买卖双方达成交易之后，没有立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满五年之后再去办理，这在一定程度上达到了规避相应税费的目的。但这样也存在风险：一，由于现在房屋的价格具有极大的可变因素涨浮不定，在签订租赁合同时所签的价格与所要求的五年限制之后的该房屋价格很可能是不一样的，如果房屋价格上涨了，那么卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格卖掉房子。这对于买家来说，则要承担由此带来的诸多的不利后果，甚至能丢失掉购买新房屋的机会。出租年限越长，风险就越高。 二，如果房屋价格下降了，那么买家也有可能在承租期内解除双方的租赁合同，使得出租人出售房产的目的无法达成。也就是说，收益本身的不确定性将给交易双方违约带来了巨大的变动空间。 三，站在买房者的角度看，其实和卖房者签订的是附期限合同，这种附期限合同只有期限到期时才生效，如果租房期间双方因为房价等因素有分歧，买房者的利益是不受法律保护的。 (四)、开发商出售加持有。 这个模式比上面提到的四个模式有所进步，部分销售，剩余的开发商转换为运营商，这对于整个项目来讲是有好处的。 (五)、开发商完全持有。 对于商业房地产来讲，最佳的模式就是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增值。一个商业形态的产品，没有持有或者没有好的经营管理，价值会下降。只租不售还意味着对物业的长期持有和长期经营，这需要专业的零售和地产管理经营经验，因为购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一管理来树立购物中心的整体形象。 商业地产运营 成功的商业项目最重要的两个点：一、是市