《三、开店策略.docVIP

第三章 连锁企业开店策略 第一节 连锁店铺开发规划 一、开发新店的原则 1.符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。 2.经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。 3.必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。 4.城市开发规划对店铺开发具有重要影响，是必须搞清楚的问题之一。 5.一定要进行科学的开店布点，最好请专业机构进行评估分析，制定开店布点规划。 6.做好财务规划。这里面要充分考虑佣金、押金、租金、订金、赔偿金（合称“五金”）等问题。 7.科学地签订房产使用权等多类合同。 8.认真研究当地人民的人均收入水平与开店密度的关系。 9.认真研究当地人民的民俗文化与开店业务之间的关系。 10.充分考虑物流配送的问题，包括交通、第三方物流、原料产地等。 11.符合店铺开发的基本原则：一是方便顾客购买；二是有利于配送中心供货；三是适应长期规划；四是紧密配合业态类型。 二、新店开发的布点要求 （一）年度开店数量 （二）范围选择 一类是全面性选择； 另一类是部分性选择。对象：?选择城市繁华区；?选择城乡结合部；?选择在交通要道处。 （三）开店条件的设计 （四）商业区选择 （五）立地布点战术 （六）零售网联结战术 三、新店开发的市场型态 独立式 商业街 百货公司、百货大楼 大专院校 交通枢纽 写字楼 医院 军区 公园、动物园、博物馆、纪念馆、游乐区、古迹区。 特殊地点 第二节 店址选择 一、商圈分析 （一）含义及分类 1.含义：商圈是指来店顾客所居住的地理区域。以商店所在地为中心，向四周扩展，构成的一定辐射范围，就是商业圈。 2.分类 1.根据交通情况分类 (1)以徒步为主的商圈 (2)以车辆动向为主体的商圈 2.根据区域大小的分类 (1)邻近中心型 (2)地区中心型 (3)大地区中心型 (4)副都市型 (5)都市型 3.根据实地环境分类 (1)文教区 (2)住宅区 (3)办公区 (4)商业区 (5)娱乐区 (6)混合区 （二）商圈的测定 （三）商圈确定的方法 1.单纯划分法。 这是最简单的方法，即按照直接询问法、间接调查法了解顾客的住址，再将所得到的顾客住址标注在地图上，然后把地图上最外围的点连接成一封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。 2.经验法 3.雷利法则(Reillylaw of Retail Gravitation) 威廉?雷利(William J.Reilly)在1929年提出的商圈设定方法被称为零售引力雷利法则。这是一种最具代表性的设定商圈的方法。主要探讨大城市是如何吸引小城镇顾客的。该法则的目的在于确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈。 4.商圈饱和度 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可以帮助新设商店的经营者了解某个地区同行业商店是过多还是不足。一般来说，在饱和程度较低的地区开店，成功的概率较高。 （四）商圈分析的基本流程 1.对各种权威性的统计数字进行分析，从宏观上把握人口分布、生活行动圈、中心地区功能分布等总体情况，根据自己的开店策略确定目标区域，并主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等展开调查。 2.实施对特定区域的市场调查。 3.通过市场调查，筛选出几个备选的具体的目标地点，主要考察这些地点以下四个方面的内容： （1）稳定的家庭（人口）数的具体位置。 （2）商业环境上的利弊。 （3）是否为将来具有良好发展前景的地区。 （4）对销售额作出预测，粗略地确定商圈范围。 4.对拟选的几个具体的地址进行更详细的调查，作出优劣、适合性的评价。 5.根据土地房产的忧劣顺序，对该房产的每个必要条件作出确认。 二、店址选择 （一）开店地区的选择 1.零售店开店地区选择 2. 连锁店铺选址的主要考虑因素 （二）选定店址的程序 1.确认前提条件——综合考虑各种相关因素，制定企业的分店店址择定标准。 以超市连锁店铺为例： （1）配合店铺开发方针：能较容易地形成具有强支配力的重点区域，以及可以朝该方向发展的区域。 （2）人口与家庭：原则上应拥有2万~3万人以上（约6000户以上居民）的城市、乡镇。 （3）道路：靠近与日常生活紧密相关的道路。其结合地点、地区最好呈扇状分布。 （4）地形：不受河流、铁路、坡路的影响；在该区域可以获得足够的市场支持，而且还带有广阔的腹地；选择封闭型的商圈为主要区域，有自己的优缺点。 （5）住宅区：应为住宅区及与住宅区相连接的区域。 （6）城市规划 （7）商业状况 （8）城市总体状况 2.根据目标顾客选择店铺所在的重点区域。 3.落实最佳结合点。 4.选定具体地点。 店址评估标准——店面结构、交通状况、竞争环境、顾客数量、店面成本、发展趋势