深圳南山科园写字楼研究.ppt

深圳写字楼市场格局 南山CBD 深 南 大 道 宝安CBD 中心西 成长型企业 商务圈 中心区 高端商务圈 地王金融 商务圈 地王商务圈 2.8万/平米 鸿荣世纪广场 南山中心区 4-4.5万/平米 振业国际商务中心 花样年美年广场 智慧广场 福田中心区 5万/平米 大中华IFC-C座 科技园 深 南 大 道 北 环 路 滨 海 大 道 北区西区 南区 北区东区 中区西区 中区东区 北区西区-北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积1.32平方公里。 北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。 中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。 中区东片-区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里； 南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。 中区：除深南沿线腾讯大厦外，多以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大冲村。 北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。 目前以生物制药和医药企业为主。 南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最多的区域。 科 苑 路 北区主要规划是以生产型为主的高新技术工业区，有部分药厂和医药公司，写字楼零散且数量少 中区中部组团大部分为旧厂房改造，入驻企业为新能源、新材料等高新企业，新楼主要是互联网通信企业，深南沿线一带除自用外，基本被腾讯持有。 南区总体环境优越交通便利，写字楼主要集中在科苑路以东，深南沿线一带写字楼入驻行业多为计算机通信互联网企业，租金最高；东部及中部组团行业相对多元，价格也偏低。 深圳科技园写字楼特征 一、聚集度高、规模大 科技园写字楼集中在中区深南沿线及中部组团，南区深南沿线及东部组团。规模在1-9万㎡之间，大多数写字楼建面集中在2-5万㎡之间，楼层基本在20层以上。 二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有 中区深南沿线松日鼎盛、万利达、研洋、大族等除自用外，基本被腾讯持有。南区深南沿线一带代表性的联想大厦、康佳大厦、飞亚达等出租率达95%，租金最高达到140元/㎡。 三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全 科技园产业园区连接深圳三条主干道北环、深南及滨海，公交地铁全线覆盖，周边教育、生活配套齐全，且政府在园区企业创立及培育方面政策完善、效率高。 与政府有合作关系并享受政府补贴的写字楼租金仅为同区域的一半，如中区中部 的比克科技大厦与高新办有合作关系，入园企业必须为互联网行业，租金仅为60元/㎡。 深圳科技园写字楼特征 四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完 区域 项目名称 基本情况 档次 租金 出租率 出租面积划分 入驻行业 中区 深南沿线 腾讯大厦 　 甲级 　 100% 整栋自用 IT互联网 桑达科技大厦 2003年年竣工，18层，标准层2000㎡ 甲级 约100/㎡ 98% 出租面积灵活，45-5000㎡不等 计算机/互联网/通信/电子 大族激光 　 甲级 　 100% 整栋自用 长城大厦 2000年竣工，25层，标准层1000㎡ 甲级 80 元/㎡ 95% 除了自用，其余均被腾讯租用 万利达大厦 27层，标准层3500㎡ 甲级 80-110元/㎡ 98% 松日鼎盛 　 甲级 60-80/㎡ 98% 以腾讯大厦为代表，周边松日鼎盛、大族激光、长城、万利达空余基本被腾讯租用 纯写字楼的规模集中在：3万㎡左右至6-9万㎡左右。 新建纯写字楼形象品质较高。 行业集中在互联网、计算机、通信、电子 深圳科技园写字楼特征 五、中区中部组团 1.租金相对较低，集中在70-90元/㎡不等。 2.新楼入驻企业限制高，多为高新技术企业、互联网企业，旧厂房改造的写字楼租金