《九江医药公司地块商业定位调研报告.doc

原医药公司商业项目市场调查、定位建议 本报告针主要对九江城市未来商业规划、九江市现有主要商圈及项目周边商业环境，对比九江市商业现状、前景与消费需求，为本项目商业部分物业的整体功能定位、规划、设计提供市场参考与支持。 一、九江市城市发展规划和机遇 １、九江市城市总体规划（2008-2020） 规划期限 近期为2008—2010 年，远期为2011—2020 年。 城市规划区范围 东起鄱阳湖岸线，南至威家镇、姑塘镇、莲花镇、九江县沙河街镇行政边界及杭瑞高速公路一线，西至瑞昌市行政边界及港口街 镇行政边界，北至长江岸线，总规划区面积约650 平方公里。包括浔阳区，庐山区的新港镇、莲花镇、姑塘镇、威家镇、虞家河乡， 九江县的沙河街镇、港口街镇、永安乡、城门乡、新合镇（部分）、狮子镇（部分）、新塘乡（部分）、涌泉乡（部分）共2 个区、8镇5 乡所管辖（或部分）的行政范围界线。其中中心城区规划城市建设用地为120 平方公里。 ２、市域城镇体系规划 市域人口与城市化水平 A、市域人口 2010 年、2020 年市域户籍总人口规模为494-495 万人、528-530 万人。 B、城市化水平 近远期城市化水平分别为45%、60%，相应城镇人口分别为220 万人左右、315 万人左右。 城镇空间发展战略 ——做大中心，打造“脊梁”、培育节点、带动两翼 城镇空间结构规划 以九江中心城区为中心，沿长江城镇发展轴、沿昌九城镇发展轴，形成中部城镇发展区、东部城镇发展区和西部城镇发展区，形 成“一心两轴三区”的城镇空间结构，构建职能分工合理、空间联系紧密、空间结构完善的城镇空间网络。 3、中心城区总体规划 城市性质 省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。 城市规模 A、人口规模 规划2010 年、2020 年中心城区总人口规模为80 万人、120 万人。 B、用地规模 规划2010 年、2020 年中心城区建设总用地规模分别为72 平方公里、119.34 平方公里，人均建设用地分别为90m2/人、99.45m2 /人。 4、城市空间布局结构 规划依照自然地形、生态保护的要求，以及经济发展的需求，将城市分成一核心三组团，即城市核心区、港口组团、金安组团、芳兰组团。各城市发展区间以水体、山体和楔形绿带等生态廊道有机分隔，形成舒展的可持续发展的城市空间格局和自然开敞的空间系统。 A、一核——城市核心区 城市核心区南依庐山、北靠长江，东起白水湖、西至赛湖，主要包括旧城、柴桑、十里、濂溪四个功能分区。为中心城市生活、生产服务的核心区域，承担城市商务、金融信息、商业服务、文体、物流等功能，规划为综合区，总用地面积约66 平方公里。 B、三组团——港口组团、金安组团、芳兰组团 （1）港口组团：赛湖北岸，规划为综合性的港口工业区，总用地面积约22 平方公里。 （2）金安组团：白水湖以东地区，规划为九江市重化工工业区。总用地面积约22 平方公里。 （3）芳兰组团：庐山大道东侧，杭瑞高速公路南侧，紧临鄱阳湖，规划为市级教育科研中心、旅游休闲度假基地。包括虞家河、威家镇区，总用地面积约10 平方公里。 C、中心城区二辐射组团——沙河组团和姑塘组团 沙河组团、姑塘组团的总体规划应结合中心城区统一布局，远景纳入九江市中心城区范围。至2020 年该两组团总用地规模将达31平方公里左右。 （1）沙河组团：九江县沙河镇，在现状基础上向东拓展，总用地面积约28 平方公里。 （2）姑塘组团：姑塘镇区，总用地面积约3.0 平方公里。 城市建设用地发展方针 规划期城市发展方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。 即：西拓：开发区、南移：庐山区、东延：新火车站片区、中疏：浔阳区 5、九江市商业发展整体规划以“660”的商贸总体布局，打造九江市“一城四圈”流通新格局，实现九江市在赣北地区商贸中心地位。 根据九江市现有商业资源和未来城市发展目标，将全市区域共划分为6大类商业功能区，分别为零售主导型商业功能区、服务主导型商业功能区、便利主导型功能区、批发主导型商业功能区、物流主导型商业功能区和商务主导型功能区。其中：零售主导型商业功能区6个；服务主导型商业功能区6个；便利主导型商业功能区31个；批发主导型商业功能区8个；物流主导型商业功能区3个；商务主导型商业功能区6个。以上商业功能区合计60个，简称为九江市商贸业“660”总体布局。通过“660”商贸业总体布局，实现九江市“一城四圈”流通新格局即： “10分钟经济圈” 主城区内，消费者10分钟内可达的快速购物消费经济圈； “30分钟经济圈” 主城区内，消费者30分钟可达的一站式购物休闲经济圈； “2小时经济圈” 九江市对周边区域商