《企业土地资产“作价入股”评估案例.docVIP

企业土地资产“作价入股”评估案例 一、案例背景 A企业拟以土地资产作价,购买某股份有限公司向其定向增发的(非公开发行)股票。要进行“作价入股”的土地位于某市兴工东路×号，是一宗国有出让建设用地使用权，终止日期是2055年9月4日，土地用途是仓储用地，土地面积为7680.2平方米，土地使用权的发证时间在2006年9月20日，土地使用权人为A企业。 企业除提供《国有土地使用证》（×国用（2006出）外，还提供了估价对象地面上的建筑物、《房屋所有权证》（某市房权证×字第×号）。 二、对被评估土地资产的实地踏勘与复核 在弄清楚土地估价服务目的后，土地估价师必须实地踏勘现场和复核有关资料的真实性，所以需要对土地权属进行审核，包括：摸清该宗土地的来源；完善申报的土地权属登记；实地踏勘宗地、验对地上建筑物权证和实物。 经过实地踏勘和补充完善等工作步骤，充实了估价对象的基本情况：该宗土地原为国有划拨土地， 2005年，A企业向市国土资源局申请补办土地出让手续，依据市人民政府《关于A企业补办国有土地使用权出让手续的批复》，签定了《国有土地使用权出让合同》；完善了土地登记证书编号；国有土地使用证编号（地号、图号）；记事栏有无信息（即土地证记事页有没有登记其有抵押权、地役权、租赁权等他项权利的记载）、国有土地使用证宗地图；踏勘至估价基准日2011年2月28日，宗地的四至（根据现场勘察与国有土地使用证宗地图记载四邻是否一致）、估价对象地面上建筑物实物（该宗地上有砖混结构的仓储房屋12幢）总建筑面积6139.45平方米。（见表1） 经现场勘察估价对象内部有局部绿化，绿化率小于15％；宗地内建筑物整体布局合理，地势平坦，场地硬化为水泥地面，周边无高压走廊和通视走廊等限制，无污染源、地质灾害等影响土地利用的不利条件，现状容积率0.8。 表1 评估对象的地上建筑物情况 编号 建筑物名称 用途 结构 建成年代 耐用年限（年） 建筑层数 成新率（%） 建筑物状况 建筑物面积（㎡） 权属情况 1 1号库 仓库 混合 1990 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 22.68 某市房权证×字第×号 《房屋所有权证》 2 2号库 仓库 混合 1991 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 2050.96 3 3号库 仓库 混合 1991 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 46.4 4 4号库 仓库 混合 1991 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 125.68 5 5号库 仓库 混合 1990 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 84.76 6 6号库 仓库 混合 1991 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 93.24 7 7号库 仓库 混合 1990 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 93.34 8 8号库 仓库 混合 1991 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 92.8 9 9号库房 仓库 混合 1991 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 998.4 10 10号库房 仓库 混合 1992 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 1113.1 11 11号库房 仓库 混合 1990 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 994.49 12 12号库房 仓库 混合 1991 50 1 60 内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。 423.6 合计 6139.45 三、估价对象的评估限制条件 主要包括估价对象的评估设定用途、年限设定、土地开发程度设定、容积率设定等。 （一）土地用途设定 根据估价对象的《国有土地使用证》登记用途及《土地利用现状分类》（GB/T 21010－2007），设定估价对象的评估土地用途。 （二）国有出让建设用地使用权年期设定 根据估价对象《国有土地使用证》证载土地使用年限或估价对象国有出让建设用地使用权终止日期确定土地评估设定年限，当然也可以设定低于证载的土地使用年限。 （三）土地开发程度设定 土地现状开发程度有宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）、宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、宗地红线外“三通”（通路、通电、供水）等