《北京国际金融大厦项目的决策.docVIP

北京国际金融大厦项目的决策 一、可行性研究是决策的依据和项目实施的准则 可行性研究是在工程项目投资决策之前，进行科学与技术经济分析和论证的方法，该方法已在世界各国的各个领域内得到广泛应用。 我国自九十年代开始学习和应用国外普遍采用的可行性研究方法，以确保工程项目获得最佳经济效果。尤其是1983年国家计委颁布《关于建设项目进行可行性研究试行管理办法》以后，可行性研究已作为基本建设程序的组成部分，大中型项目均根据国民经济长期规划和 地区规划、行业规划的要求，对建设项目的技术、工程和经济上是否可行合理，进行全面的分析、论证。但从实施可行性研究报告的效果来看，还存在许多问题，诸如：①没有实际经验，可行性研究针对性差；②可行性研究无大问题，但主要由于管理不善而无力实施；⑧对 可行性研究缺乏自始至终坚定执行的信心。由于上述诸多原因造成可行性研究报告的科学预测难以实施，事实上形成可行性研究报告与实施效果严重脱节。 对北京国际金融大厦项目，业主反复进行可行性研究。首先决策层并没有把可行性研究本身作为目的，而是尊重客观实际，按客观经济规律办事，把可行性研究当作一种研究技术经济问题的科学方法和确保建设项目尽可能以最少的消耗取得最佳经济效果的有效手段。正 是由于有了实事求是的、科学的可行性分析研究报告，使北京国际金融大厦的投资者对该项目的回报充满信心，也使实施者对完成可行性研究报告的预期目标坚定不移。 二、项目的地理位置及周边环境 该项目系北京西长安街南闹市口l—2#工程用地，位于复兴门内大街路南，该地块向北面对长话大楼、中国人民银行总行及中国工商银行总行(在建中)，与已规划立项的中国远洋大厦及中国人民建设银行总行左右相邻，而中国人民银行总行北面即是北京市城市规划方案 所列明的金融一条街。 地块北临复兴门内大街，东临规划的南闹市口大街(宽40m，向北通金融一条街，向南通内二环路，穿越复内大街时有下潜式立交桥)，西距复兴门立交桥与西二环路约350m，车辆进出方便。地块北侧过长安街己建成二个人行地道，出口正对长话大楼与中国人民银行总行，地块距复兴门地铁站约300m。由上述可见，地块总体交通条件优越。 鉴于从复兴门到建国门的长安街两侧，除西长安街的该地块和与之相临的地块外，均已建成重要机关或规划为文化用地及绿地，又因北京市城市规划方案己将复兴门一带规划为金融区，而该地块正处于金融区的核心，条件明显优于“金融一条街”的所有地块。鉴于中国人民银行总行近年已批准多家外国银行的驻京办事处升格为经营性分行，随着中国加入世贸组织后必将开放金融业的趋势，未来三五年内会有更多的中外银行在京开展或扩大经营。所以说，该地块非常珍贵，也极具升值潜力。 三、建设方案 (1)该地块控制规划条件为：容积率3，控制高度45m，地上可建面积5．5万m2，另地下建筑(不含高度在2．2m以下的设备层)面积1．5万m2。 考虑到土地协议规定超过控制规划建筑面积每平米补费用3900元人民币，仅为控制规划条件下每平方米土地成本的一半，而相邻的中国远洋大厦已获批准规划方案之容积率据说已超过4倍，预计该项目建设方案所采用容积率会在3～4.5之间，故评估以容积率3.25倍为方案I，4.25倍为方案Ⅱ。地上建筑面积方案I为5.925万m2，方案Ⅱ为7.74万m2。 （2）停车场和车库的考虑。北京市市政府1989年制定的有关标准为每100m2办公室需配置0.4个车位，地面停车场每车位占地25m2，地下车库每车位占建筑面积40m2。根据近年来北京市规划审批标准有逐渐提高的趋势及该物业将有较多外籍高级雇员的特点，建议采用0.6车位/100m2的较高标准，以方案Ⅰ计算需约330个标准轿车位，方案Ⅱ需约440个标准车位，其中100个车位设于地面停车场，占地约2500m2，其余为地下车库，方案Ⅰ占9900m2，方案Ⅱ占地1.463万m2。 (3)地下金库、保管库之考虑。根据金库结构墙较厚，保安设施较多造成实用率较低的特点，建议按地上建筑面积的8％考虑，则方案I需4700m2，方案Ⅱ需6200 m2。 (4)地下餐厅。对于方案I与方案Ⅱ，该项目物业内应有工作人员约3000／3900人，如其中70％在物业进餐，午餐分三次轮完，每人占餐厅面积3m2，则餐厅应占面积为2150m2／2740m2。 (5)综上分析，物业的评估建设方案为： 方案I 方案Ⅱ (实际开工面积，万m2) (实际开工面积，万m2) 可租售建筑总