子元日新城项目营销推广方案.ppt

子元·日月新城 * Page 项目营销期 13，04, 2010 子元·日月新城 项目营销推广方案 日月新城酒店 产业复合性 产业动能强 【1、卖什么?】 旅游产业 香格里拉旅游圣地 旅行社不得不推荐的景点。 文化产业 藏族文化和纳西文化的交汇 点，云南本土文化展示平台 【1、卖什么?】 项目环境优势，景观优势 香格里拉每年300多万旅游人口，300多万人需要多少客房? 品牌酒店管理公司=稳定的收入，稳定的客源 政府指定会议接待场所、旅行社团队定向接待点 加入C2C酒店联盟（分时度假系统） 卖点TOP FIVE 景观 文化 产品 服务 区位 产业 ……………………………………………… 【2、卖给谁?】 投资客 自用性 投资性 职业房东 私人度假享受 商务（政府、企业） 政府组织会议 企业度假基地 政府公务员 企事业单位中高层 自用 自用+投资 公用 客户定位 【2、卖给谁?】 投资群体—核心客户 注重投资回报率 注重投资安全性 品牌酒店管理公司的进驻对该类人群产生极大的促动作用。 喜欢香格里拉这座城市，希望每年可以有一定时间来物业休闲度假。 商务群体—重要客户 在会议的同时可以充分的休息和娱乐。 与子元集团有业务往来的各类型企事业单位及团体。 政府部门每年固定时间举办会议。 本地居民—游离客户 清楚认识到项目地块的价值，以及未来的升值潜力。 当地政府官员/企事业单位负责人/私人老板 重要客户 核心客户 次要客户 游离客户 【3、怎么卖?】 形象佳—品质优—性价高 香格里拉首席产权度假酒店 一个中心 两个基本点 分时度假体系联动销售 固定回报(返租)即返销售 【3、怎么卖?】 造势 建立形象 (4-6月) 主题形象建立 差异形象建立 品牌形象建立 展示品质 (7月) 造市 集中售卖 (8月-10月) 做事 产品品质展示 服务品质展示 经营能力展示 销售执行策略 (时间/货包/价格/推广) （6月开始认筹） （9月开盘） 3、营销攻略 打好营销推 广三大战役 1、形象攻略 2、展示攻略 【3、怎么卖?】 形象建立 主题形象建立——香格里拉首席产权度假酒店 报版：主打产品投资价值、旅游文化优势。 活动：精品商务酒店产品发布会。 品牌形象建立——酒店管理介绍 报版：系列报版（酒店管理公司联盟加入） 活动：品牌连锁酒店管理公司进驻签约仪式。 差异形象建立——分时度假概念（有别于其他酒店） 事件：酒店体验营销活动。 活动：定向认购，项目登记预约。 媒体以报版配合为主，网络炒作为辅。 3、营销攻略 打好营销推 广三大战役 1、形象攻略 2、展示攻略 【3、怎么卖?】 形象展示 产品品质展示——售楼处选址包装、产品说明会。 服务品质展示——人员培训标准，接待能力。 经营能力展示——旅游接待量、会议接待能力 主题 报纸、昆明户外、本地活动、网络、短信 报纸：春城晚报+一种辅助报纸 网络：搜房网、云南房网、昆明房地产网等。 渠道 精品商务酒店的服务标准培训 昆明关上老国贸中心设立售楼处。 品牌发布会，产品介绍会 经济论坛（商务酒店会议接待标准，接待能力） 方式 3、营销攻略 打好营销推 广三大战役 1、形象攻略 2、展示攻略 【3、怎么卖?】 营销攻略 4—5月 6-7月 形象建立期 形象展示期 8-9月 开盘期 10-11月 强销期 12月后 尾盘期 项目整体推盘节奏 售楼包装 卖点释放 团队介绍 推广 主线 渠道建立 经营能力 开始认筹 卖点释放 投资回报 销售政策 营销活动 销售政策 投资回报 促销政策 投资回报 。。。。 营销攻略 定价一： 销售价格5500元（含精装修1500），总价22万元。 首期5成 按揭5成 回报率8% 月供基数 返租3年 实际投资 单价 月回报 116000 116000 18560/年 1284 55680 176320 4408 1546 定价二： 销售价格5800元（含精装修1800），总价23.2万元。项目实际销售单价：4408元 首期5成 按揭5成 回报率8% 月供基数 返租3年 实际投资 单价 月回报 110000 110000 17600/年 1217 52800 167200 4180 1466 注：按照40㎡测算 项目实际销售单价：4180元 营销攻略 定价三： 销售价格6200元（含精装修2000），总价24.8万元。 首期5成 按揭5成 回报率8% 月供基数 返租3年 实际投资 单价 月回报 124000 124000 19840/年 1372 59520 188480 4712 1653 注：按照40㎡测算 项目实际销售单价：4712元 营销攻略 为规避银行基于销售价格过高不予放贷