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房地产企业财务培训资料 投稿：熊漷漸 一、开发准备阶段的主要工作内容 一）、投资决策分析——项目可行性研究 二）、获得土地使用权 我国现阶段主要存在着土地配置的双轨制，即行政划拨和市场机制并存，我们房地产企业获取土地使用权的途径一般只能是有偿获取。 1、土地使用权出让 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。具体方式主要包括协议出让、“招、拍、挂”等方式。土地使用权出让的最高年限规定如下：1）、居住用地70年；2）、工业工地50年；3）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）、商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年。具体每幅土地的实际使用年限，在最高年限内由出让方确定，或有双方共同商定。 2、土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。受让者取得土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 土地使用权转让的条件：1)、必须是出让的土地使用权才能转让，通过出让取得的土地使用权是一种独立意义的“物权性使用权”，包括一定程度的占有、使用、收益和处分权能。划拨性土地使用权是一种“债权性使用权”，原则上不允许转让、出租、抵押，但是通过划拨取得的土地使用权的单位和个人与土地管理部门签订出让合同并补交土地出让金后，可以转让、出租和抵押。2）、必须依照土地使用权出让合同的期限和条件对土地进行投资开发和利用。3）、土地使用权转让，应当签订转让合同。4）、土地使用权转让，必须办理过户登记。 3、划拨土地使用权 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。具体包括以下方面：1）、国家机关用地和军事用地。2）、城市基础建设用地和公益事业用地。3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4）、法律、行政法规规定的其他用地。 二、开发准备阶段的主要会计处理 一）、项目可行性研究费用的会计处理 房地产企业在项目开始之前发生的差旅费、考察调查研究费、咨询费、评估论证费等可先在“长期待摊费——可行性研究费用”科目核算，待取得房地产开发经营项目时，将其金额转到“开发成本——前期工程费”科目。如果没有取得该项目，将其金额转到当期的“管理费用”科目。 二）、取得土地使用权成本的会计核算 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。 自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，全部计入固定资产。 房地产开发企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权价值应当计入所建造的房屋开发成本。 1、行政划拨取得的土地使用权 企业以行政划拨取得的土地使用权，如果没有支付费用，不入账核算，备查账登记管 理。如果企业向国家缴纳了补偿、安置等费用，土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。 2、以缴纳土地出让金方式取得的土地 房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的，在预存保证金时，借记“其他应收款——存出保证金”科目，取得土地使用权而支付的土地出让金，借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“其他应收款——存出保证金”、“应付账款”、“银行存款”等科目。 【例1】 2012年5月16日，甲房地产开发公司参加当地政府组织的土地招标，预付保证金200万元。6月1日，土地管理部门宣布甲公司中标，取得土地使用权，土地出让金2600万元，当日甲公司以银行存款补交2400万元。在办理《土地使用权证》时另支付印花税1.3万元，契税78万元，过户手续费1万元。 账务处理如下： 1）、预付保证金200万元 借：其他应收款——存出保证金 200 贷：银行存款 200 2）、取得土地使用权，土地出让金总额2600万元，直接计入开发成本，无须通过“无形资产——土地使用权”核算。 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 2600 贷：其他应收款——存出保证金 200 银行存款 2400 3）、办证中支付契税78万元，过户手续费1万元计入土地成本 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 79 贷：银行存款