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《理论与方法70分分等定级最少
一、土地价格:地租的资本化。【所有权价格、使用权价格、抵押权价格】
二、地价的分类
1、按土地权利:所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格
2、按土地价格形成方式:交易价格、理论地价、评估价格【交易底价、基准地价、课税价格】
3、按政府管理手段:申报地价、公告地价【征收增值税和征用土地补偿依据】
4、按土地价格表示方法:土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
5、按存在形态:生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格
6、按土地交易方式:拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格
7、按使用目的:买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格
三、地价的特点
1.表示方式不同
2.价格基础不同:【土地权利和收益的购买价格】
3.形成时间不同。
4.土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不由生产成本决定。实质是地价的附加。
5.地价主要由地产需求决定
6.地价具有明显的地区性和个别性
7.地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因:首先,土地具有稀缺性,且对土地的需求总是持续增加的;其次,由于整个社会的资本有机构成的提高,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。
8.市场结构不同:受主观因素影响很大。
9.折旧现象不同
四、我国土地价格主要类型:
1、基准地价:反映城镇地价整体水平,政府宏观管理和控制标准。
2、标定地价:一般市场条件正常地价水平,政府具体管理的依据。
3、交易评估价:不同市场条件、不同交易形式下地价水平
4、成交地价。
5、衍生地价:如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。
第二节 土地价格影响因素
一、土地价格的影响因素
(一)一般因素(影响价格的一般、普遍、共同的因素)
1.行政因素:土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2.人口因素:人口密度、人口素质、家庭人口构成。
3.社会因素:政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。
4.国际因素:国际经济状况、国际政治因素。
5.经济因素:经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。
(二)区域因素(土地所在区域的自然、社会、经济条件)
地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量(人文、自然)、城市规划限制等。
(三)个别因素:面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制(宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。
第三节 地租理论
二、马克思主义地租地价理论(本章重点)
1、级差地租和绝对地租两种基本形式,还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。
2、级差地租理论的基本内容
(1)级差地租:指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。分为两种形式:级差地租Ⅰ(更肥沃、位置较好)和级差地租Ⅱ(追加投资)。
3、绝对地租理论:土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。
4、垄断地租:由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租,来自社会其他部门工人创造的价值。
5、矿山地租:为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。
6、建筑地段地租:为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。以农业地租为基础,又与农业地租有区别。
A绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值,即超额利润。
B垄断地租来源于社会其他部门工人创造的价值。
三、地租理论在土地估价中的指导作用
1、绝对地租是土地价格存在的根源
2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因
四、西方地租地价理论
大卫·李嘉图的观点:《政治经济学与赋税原理》中的地租概念,租金与地租的区分,级差地租产生的条件,由农产品市场价格的决定,不同条件形成的三种级差地租(丰度地租、位置地租、资本地租)。
3、西方新古典主义城市地租理论
(1)新古典主义关于地租、地价论述的几个特点
(2)政策因素与地租和地价
包括土地利用规划(实质性规划政策和程序性规划政策)和城市基础设施政策
(3)地租模型——阿兰索的地租模型〔首次引入区位平衡〕
突出贡献:空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法
通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭(企业)的区位平衡
土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式
重点公式自己总结:土地成本+利润+级差地租Ⅱ=总价格 〔土地成本+利润=绝对地租〕
第四节 区位理论
1、土地区位的概念
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现
2、影响土地区位的主要
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