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三、房地产登记档案 （一）房地产登记档案概论 1、房屋登记簿的定义 房地产登记档案（以下简称登记档案）是房地产档案中的一种。是指登记机构在房地产物权登记活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的历史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转让、消灭的情况，是城市房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。 登记档案的定义有广义和狭义之分。 广义的登记档案，指登记资料归档后成为登记档案。登记资料由房屋登记簿（以下简称登记簿）和房屋登记材料（以下简称登记材料）两部分内容组成。 狭义的登记档案，特指原始登记材料，也就是传统意义上的以卷宗为外在表现形式的登记档案，包括了登记过程中产生的申请、审核、发证等原始资料。 2、房屋登记簿的定义 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，可以采用电子介质，也可以采用纸介质，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记的事项，并可以公开查询的特定簿册。 3、登记材料的定义 登记材料是申请登记的原始资料与登记机构内部审核文件的统称，是物权确认过程中直接形成的原始资料，具体包含有：申请物权登记的证明资料、物权审核的过程及结论资料、缮发证的过程及结果记录、与登记相关的其他资料。也就是平常所用的狭义的登记档案概念。 4、三者之间的关系 相同之处 ●形成的主体相同:都是房屋登记机构 ●两者都具有凭证作用 不同之处 ●在记载内容上，登记材料所涵盖的内容远远大于登记簿 ●在利用上，登记簿的公开性远远大于登记材料 5、登记档案的作用 ◆为物权确认提供重要依据，是房地产登记的全程工具。 ◆维护房地产权利人的合法权益。 ◆促进房地产市场健康发展。 ◆具有为加快城市建设提供信息服务功能。 ◆具有维护正常的金融秩序和社会稳定的功能 6、登记档案的特点 ◆专业性 ◆动态性 ◆真实性 ◆完整性 ◆价值性 ◆法律性 （二）登记档案的管理 1、登记簿的管理 ◆登记簿的形成者和管理者 ◆登记簿的建立 ◆登记簿的记载内容 ◆登记簿的异动 ◆登记簿的归档 ◆登记簿的保管 ㈠登记簿的形成者和管理者 ◆形成者和管理者均为——房屋登记机构 ㈡登记簿的建立 ◆法律依据 ◆建立方法 ◆建立要求 1、法律依据 ◆《物权法》 ◆《房屋登记办法》 ◆《房屋登记簿管理试行办法》 2、建立方法 ◆电子登记簿的建立：在登记系统内完成，并有备份。 ◆纸质登记簿的建立：以房屋编号为顺序建立，对于每个编号的房屋，分别以簿页记载房屋自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项，将这些簿页按房屋编号的顺序连缀装订。 3、建立要求 ◆房屋登记簿应按照房屋基本单元建立，并有唯一的房屋编号，房屋分割、合并时应重新编号。 ◆建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，应在房屋初始登记时单独记载，建立登记簿，并与建筑区划内房屋基本单元的登记簿形成关联。 ◆登记簿采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式；采用纸介质的，应采用活页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码。 ◆记载登记簿时应保证登记簿内容的真实性、完整性和有效性。 （三）登记簿的记载内容 ◆房屋自然状况部分。主要记载房屋编号、房屋坐落、建筑面积、规划用途等。 ◆房屋权利状况部分。主要记载房屋所有权、他项权等有关情况。 ◆补换证记录部分。主要记载原证编号、补换证编号、补换发时间、说明等。 ◆限制情况部分。用于记载司法查封、行政限制及注销限制等内容。 ◆其他状况部分。如预告登记，异议登记等。 《房屋登记簿试行管理办法》相关规定： 第八条：登记簿的房屋基本状况部分，记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地产平面图等。 第九条： 登记簿的房屋权利状况部分，记载房屋所有权、他项权利等有关情况。房屋所有权的内容，记载房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质、《房屋登记办法》第四十一条规定的注销事项等。◆房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况； 最高额抵押权人、抵押人和债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额； 在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、在建工程抵押登记证明号；地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等。 第十条：登记簿的其他状况部分