《设计管理在房地产开发中的作用.docVIP

设计管理在房地产开发中的作用 　工程设计是工程建设的重要环节，先进合理的设计，对于建设项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着关键作用，房地产的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中，如何在竞争激烈的房地产市场中占得先机，一方面要加强内部设计管理，另一方面加强自身综合素质，从以下几方面分析： 　　一、把握住宅发展的趋向 　　1、现代住宅的设计，应该在设计中充分考虑到以人为本的设计理念作为设计思路。人是一切行为的主体，发挥其主观能动，沿这一思维方式设计必然有所突破。同时，也要注重居住环境的设计从而来达到一种人景合一，相互统一。 　　人们所在的居住住宅，是人们必经的活动场所，房间有大的建筑面积，高的层高，给人一种宽敞，明亮，不压抑的感觉。这种量化的空间形式确实让人们感到轻松自在。空间的扩展不仅给人们带来舒适感，也带来更大的购房购买力。 　　与此同时，量化空间的大小也满足不了人们的需求，他们需要更多，更大的想象空间。环境景观和人文环境都是必不可少的空间。 　　设计应从现有的文化特点及历史背景与其相适应的环境有机结合。从而达到当地人文与环境融为一体，互相依存，相互联系，共享空间。 　　2、现代住宅户型的功能划分更为明显，功能分区的明显化，使空间条理清晰，线条明朗，最为突出表现在客厅与餐厅的“楚河汉界”。现在住房的客厅和卧室打破了过去那种厅小，卧室大的分区，细部面积更为合理。从而使房间的局部和整体更为合理化。 　　3、单一的住宅已趋向集合方面发展，十万甚至百万平米的住区大量出现。这就需要相应的配套设施跟进。从而完善小区的服务化。社区服务内设置相应的幼儿园、学校，商业网点，医院，物业管理，家政服务等一系列用于服务的场所和设施，将让居民充分感到社区就是自己的家一样。同时让人们有一个轻松，舒适，安全的居住生活场所。 　　4、只有良好的生态绿化环境空间，人们才会呼吸到新鲜的空气，人们才会活得更健康，这就要求设计者必须更好的改善自然通风，卫生条件等要素。同时小区的绿化环境，可使人们在休闲娱乐时，有一种回归自然，反朴归真的大自然氛围。 　　5、智能化的小区已成为现代住宅的明显特征。网络光缆，远程传输，声控灯，电子报警等一系列设施为更好的服务人们提供了条件。 　　产品研发人员应掌握房地产市场导向和住宅产品的发展趋势，将新工艺、新材料、新理念渗透到设计中，提高住宅产品的技术含量，从而加强产品的市场竞争力，实现社会效益、经济效益的最大化。这样产品研发要不断更新知识，抓住设计前沿的新理念。对房地产市场有敏锐的洞察力，关注有特色的楼盘的新技术运用及效果，横向联系提高自己。 　　二、设计过程管理和质量控制 　　设计阶段的质量管理房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括规划和施工图设计质量。 　　1、规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。 　　居住小区是城市的基本构成。小区建设水平的好坏直接影响着居民居住环境的优劣，而小区规划又是小区建设的先行，是影响小区建设水平的重要环节，因此，住宅小区居住环境的优劣，首先取决于规划方案的好坏。居民对居住环境要求的日益提高。规划设计应环境良好、社区功能完备，具有当地特色。小区规划设计中应注重的几个问题。 　　●小区规划应注重人文环境：居住小区是城市的组成部分，所以其规划也应该因地制宜，结合当地的历史人文环境及居民的生活模式，使整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。 　　●小区规划应注重生态环境的保护：生态环境是影响小区居住条件的关键因素。在规划设计时应充分考虑地形、地貌和地物的特点，在尽可能不破坏建设基地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件的同时，加以利用，创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存，富有当地特色的居住环境来。 　　●小区规划应注重功能分区的组合:居住小区的空间按其功能要求一般划分为公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四级。公共空间即居住小区的公共干道和集中的绿地或游园，供居民共同使用。在公共空间的规划上应与文化建筑、水面、曲桥、草坪、树木、雕塑小品或城市公园、河流水系等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。半公共空间，是指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据各居住组团的不同组合方式来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注