2009煙台市文化产业园投资估算报告41p.ppt

1、规划设计意向 吸引人气 艺术气息 文化商业 怀旧风情 1、规划设计意向 项目总规划用地面积为595亩，合计为39.67万公顷，总用地396683.23平方米，容积率为1.05，总建筑面积413770平方米， 其中， 文化产业展厅区37000平方米， 艺术创作工作室37800平方米， 配套商业47600平方米， 预留两栋高层建筑作为配建的采风酒店20000平方米（位置待定），可作为酒店公寓为艺术类采风人员的来访、观摩、交流、采风使用， 另配建建筑面积271370平方米的配套居住区。 1、规划设计意向 本项目建设中，结合该宗地地质情况，分区建设展馆、创作室、以及配套商业、配建采风酒店、配建居住区，其中： 低层楼1-3层，共计56栋，其中34栋分布在地块东南方位，建筑面积为37000平方米，主要用作文化创意展厅；另外15栋位于地块中部，主要为配套商业街，建筑面积34600平方米，另7栋北侧临街商业，建筑面积13000平方米. 多层楼6层，共计43栋，分布在地块西南及西侧临山体方位，总建筑面积为37800平方米，主要用于艺术创作工作室； 以下主要以住宅形式出现： 多层楼6层，共计31栋，分布在地块北部，总建筑面积为167680平方米； 高层楼11-18层建筑，共计17栋，分布在地块北部及东北部，总建筑面积为103690平方米； 2、规划设计初步成果 2、规划设计初步成果 1、估算条件设定 2、估算结论 土地费用： ①根据建设单位提供的资料，文化产业园项目土地出让金为3.51亿元； ②基础设施配套费及综合开发管理费：基础设施配套费（新建设区）253元每平方米，综合开发管理费为基础设施配套费的1.5%。（计算基数为地上建筑面积） 2、财务费用：项目拟申请银行贷款5亿元，贷款利率按3-5年期基准利率计算，年利率为5.94%,计算取值6%。 4、建设单位管理费：按前期工程费、房屋开发费、其他相关费用合计的2%计取； 5、勘察设计费、咨询费：根据国家物价局和建设部(1992)价费字375号文《关于工程勘察和工程设计收费标准的通知》规定计取； 6、招标费：按建筑安装工程费用的0.3%计取； 7、质量监督费：按建筑安装工程费用的0.175%计取； 8、销售费用按销售收入的2.5%计取； 9、新型墙体材料专项基金：10元/平方米； 10、劳保统筹费：按建筑安装工程费用的2.6%计取； 11、工程监理费：按建筑安装工程费用的0.5%计取； 12、不可预见费：按土地费用，前期工程费，建安工程费、其他相关费、管理费用、财务费用、销售费用等几项之和的2%计取。 1、估算条件设定 本着稳健性原则，并适当考虑物价上涨等因素，项目基本销售价格确定如下： ⑴多层住宅平均销售价格为3200元/平方米； ⑵商业平均销售价格为4000元/平方米； ⑶高层住宅销售价格为3000元/平方米； 1、估算条件设定-销售价格的确定 1、国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； 2、山东省建筑工程综合定额； 3、山东省安装工程综合定额； 4、烟台地区材料预算价格； 5、临近地区类似工程造价； 6、现行投资估算的有关规定。 1、估算条件设定-估算依据 经测算，本项目总投资估算为115009万元，其中土地费用为35139万元，前期工程费为2486万元，房屋开发费60237万元，管理费用1312万元，销售费用2595万元，财务费用9000万元，其他费用2868万元，不可预见费2273万元。 2、估算结果 本项目总投资为115009万元，全部投资由项目承办单位自筹及申请银行贷款解决。 拟申请银行贷款5亿元，占总投资的43.47%； 自筹部分包括自有资金及预（销）售收入。自有资金49512万元，占总投资的43.43%； 预（销）售收入1.55亿元（销售收入15%），占总投资的13.48%。 本项目拟采用滚动发展的开发方式，即把先期部分居住预售款作为其他自筹资金用于项目后期的开发建设。 2、估算结果-总投资 2、估算结果-销售收入 总建筑面积[平方米] 413770 创意产业园 创意产业园展厅区 37000 创意产业园创作区 37800 配套商业 商业街 34600 北沿街 13000 采风酒店 采风、观摩、交流区 20000 住宅 高层 103690 多层 167680 在总建筑面积中，可销售面积为配建商业及高层、多层文化社区，其他作为持有经营，在前期招商阶段不能获得预售款项，因此项目总体收入为： 商业：（34600+13000）平方米*4000元/平方米=190400000元 多层住宅：167680平方米*3200元/平方米=536576000元 高层住宅：103690平方米*3000元/平方米=311070000元 合计项目销售收入