房地产专业知识培训课程剖析.ppt

房地产基础知识的培训 河南中创房地产顾问有限公司 培训中心 优秀地产人必须具备的专业知识： 一、房地产概念：是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产，我国所出让的是土地使用权，不是所有权。 优秀地产人必须具备的专业知识 二、土地使用权：是指土地使用者根据国家法律和与所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有使用的权利。它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限。 优秀置业顾问必须具备的专业知识 三、商品房：由房地产开发公司综合开发建成之后面向社会公开发售并以盈利为目的的住宅商业用房及其他建筑。 四、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 五、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 优秀地产人必须具备的专业知识 六、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 七、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 八、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 优秀地产人必须具备的专业知识 九、住宅小区：又称居住小区，是由城市道路和自然线划定的不为交通干道所影响的完整的居住地段。 十、 桩基础：为了使楼宇稳固安全结实，不易下沉，又承受建筑主体，而打在地下层的均匀分布的桩柱。 十一 、地基：为了使楼宇承重能均匀分布在桩基础上面，用钢筋混泥土浇灌而成的水平地面。 优秀地产人必须具备的专业知识 十二、砖混结构：用砖和水泥建的房子，一般以前多层旧房，和家村的洋房都是这种结构。 十三、框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。80-90年代的高层和小高层都是这种结构。 优秀地产人必须具备的专业知识 十四、框剪结构：框架-剪力墙结构，又称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。 框剪结构的变形是剪弯型。众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。 水平荷载主要由剪力墙来承受。从受力特点看，由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比样均匀，各层梁柱的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。上世纪90年代未至今的高层和小高层都几乎都这是结构。 优秀地产人必须具备的专业知识 十五、钢架结构：全部是钢材焊接的结构，一般用于超高层的办公大楼，或大型的会场和展厅。比如深圳的地王大厦、高交会馆就是这种结构。 十六、层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 十七、净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即：净高=层高-楼板厚度 优秀地产人必须具备的专业知识 十八、多层：是指七层以下（含七层）住宅及其它建筑物。 十九、高层：是指八层以上建筑，其中八层——十八层为小高层；十九层——三十层为高层，三十一屋以上为超高层。 二十、别墅：