2011綜合商业系列讲座一.ppt

开发单位 绿地集团 基地位置 位于合肥市包河区马鞍山路以东、太湖路以南，望江路以北，东侧紧邻绿地海顿公馆二期住宅小区以西 容积率 5.94 总建筑面积 259902.7平方米 办公建筑面积 141034.1平方米 得房率 75% 建筑总高 103.95米 标准层面积 1741平方米 层数 27层 停车位 非机动车停车位 1279辆 机动车停车位 1735辆 安徽事业部 合肥绿地 赢海 合肥市绿地赢海商业地块位于合肥市包河区马鞍山路以东、太湖路以南，望江路以北，东侧紧邻绿地海顿公馆二期住宅小区以西。马鞍山路为城市主干路，道路红线宽度80米，太湖路和望江路为城市次干路，道路红线宽度50米。地块周边发展较成熟， 有合家福超市，万振住宅楼盘，碧湖云溪别墅小区，世纪阳光花园，柏林春天住宅小区和安徽省政务报建中心办公楼等，是一理想的商务办公黄金地段。 该地块总用地面积为35142平方米(不含西南北待征道路面积)，南北长约300米，东西长约120米，总建筑面积259902.71平方米，其中地上建筑面积：208797.3平方米，地下建筑面积：51105.41平方米。用地性质为商务办公，主要由办公楼A（大空间）、办公楼B（公寓式，含下沉地下商业广场），办公楼C（公寓式），酒店办公综合楼D四幢高层及其裙房、四层购物广场，地下精品休闲街及大型地下车库构成。 智系列办公楼（LOFT办公）产品标准 智系列办公楼，定位为LOFT办公产品，面向创意产业。建筑外观，大堂，公共部位的装修标准较高，内部空间比较新颖有趣味性。硬件配置相对控制成本为主，日后运营费用较低。 区位交通：非传统办公区域。 办公空间：客户可根据自身的需要设置隔层、挑空等，同时整个办公 层面单元间可自由组合； 标准层高：层高5.30—5.6米，室内净高应保证装修后上层2.3m，下 层2.4m以上；在相应位置预留好支架，便于客户日后搭建 楼板。 空调系统：loft办公强调的是灵活的办公形式，因此一般考虑预留空调 机位，由小业主自行安装空调，空调机位按两层预留。 电 梯：候梯时间不超过60秒钟。 轿厢吨位：1吨。 停 车 位：每120平方米出租面积提供1个机动车位。 大 堂：面积不小于200平米。 走 廊：走道净宽不小于1.4m，高层建筑走道净宽，应按照通过 人数每100人不小于1.00米计算，走道高度应考虑与走道 宽度比例。 交付标准：毛柸交房，隔层不做，预留层间梁，预留卫生间管井及 厨房烟道。 开发单位 淮海事业部 基地位置 位于新城区行政办公区，在整个中央活力区东南部，是整个地区开发的领航地块 容积率 4.99 总建筑面积 76099平方米 LOFT建筑面积 20200平方米 得房率 75% 建筑总高 66.2米 标准层面积 1052平方米 层数 12层 停车配比 非机动车停车位 400辆 机动车停车位 297辆 淮海事业部 徐州绿地商务城B7-5 绿地商务城B7-5地块位于新城区行政办公区，在整个中央活力区东南部，是整个地区开发的领航地块。因此，地块内的建筑承担着作为新城区开发的形象建筑，带领着中央活力区甚至整个新城区开发建设的重要作用。 作为中央活力区的首期开发项目，高层办公建筑和LOFT将成为整个徐州新区城市化进程的启动按钮，几栋高层的形象将成为后期建设的标杆。 高层LOFT:两栋LOFT置于地块东侧，相对布置，形成组合态势。同时，两栋LOFT之间的半敞开空间形成公共出入口，以便营造景观小环境，提升LOFT的使用形象。 持有租赁： 出售： ■当地市场销售情况 4.租售模式判断 出售——短期回报 持有获取租金——获取长期持续回报 部分出售，部分持有——短期与长期结合 初期经营、中后期打包卖——中长期资金回报 ■租售模式归结为资金回报 主力店+商业街模式 案例：万达广场 主力店+独栋模式 案例：大宁国际 ■组合形式 两种模式： 一到二家主力店+大比例的小商业 主力商业+少量商铺 ■租售比例 万达广场——主力店+商业街模式 8%的租金回报。8万/年，本金100万 绿地南昌新都会——主力店+独栋模式 大宁国际 方案A 方案B 方案C 设计要点 基础——总体布局（四象限设计法）（10分钟） 内涵——功能、流线（30分钟） 灵魂——亮点、场所（30分钟） 规范 ■ 四象限设计法 根据商业建筑“金角银边”的价值判断思路，将基