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龙湖圣诞节活动 谨呈:长沙龙湖房地产开发有限公司 长沙〃龙湖湘风星城 二0一三年营销冲刺方案 长沙世联兴业房地产顾问有限公司 龙湖湘风星城项目组 2013年11月8日 一、 本体认知及目标盘点 1、本体认知： 龙湖湘风星城，位于大河西先导区市府板块，金星大道与银星路的交汇处，由中国地产综合实力排名前十强的龙湖地产倾力打造。湘风星城是龙湖地产进入华中地区的一号墅区高层作品，社区内仅11栋高层，建筑面积约23万平方米，容积率仅为1.49。湘风星城俯瞰1300亩龙湖社区与湖南最大体育主题公园，栋栋临园，户户看山。加之在业内备受赞誉的五重园林景观，龙湖湘风星城有效区隔于市场，站位于： 全长沙〃别墅盘内〃品牌最响、景观最好、密度最低的稀缺高层住宅 2、目标沟通： 11-12月世联团队保守完成130套高层销售，冲刺200套高层销售的目标； 蓄客期 加推 蓄客期 加推 冲刺期 3、目标盘点：根据目前长沙市场项目、周边项目的销售情况，上门客户成交率大致维持在15%-17%； ? 客户量测算： A．要保证开盘目标的实现，需要约2666批上门客户； B．按照销售期50天计算，平均每天销售8套，平均每天需要上门客户53批次； ? 区域项目日均客户上门量： 从同区域项目上门量来看，日均上门量都在30批次以内； ? 目标实现需要解决的核心问题： A.客户量：要保证销售目标的实现，需要约2666批上门客户，平均每天需要上门客户53批，高于区域其他项目每天30批以内客户的上门水平； B.成单率：开发商产品在长沙首次面市，品牌知名度与项目价值点渗透不深入，且产品单价高于市场平均水平5%-8%，保证客户认可度、接受度，是保证任务完成的关键。 二、 市场情况 1、 金星北在售楼盘整体情况 ? 在售项目基本情况 小结：项目所处区域楼盘聚集，以时代倾城、乾源国际广场为首的第一梯队，价格为区域的标杆，主打居住大盘成熟度、精装、商业为主。第二梯度为澳海澜庭、翡翠花园、新地东方明珠，主打低密度和山体资源。第三梯度为润和紫郡、富基世纪公园为主，主打价格及性价比。 本项目作为全长沙〃别墅盘内〃景观最好、品牌最响、密度最低的稀缺高层住宅，应牢牢站位第一梯队。同时不断完善自身价值进行支撑，例如公交通车、买房送学位等，通过增加项目附加值走高性价比路线，也为后期产品溢价做保障。 ? 区域未来高层供货量 区域内可售面积共计1036万方，已售约360.4万方，2013年区域总推货量约122.6万方， 2014年预计至少188万方（均未含音乐界、尚公馆等楼盘），区域内货量充足竞争惨烈。 ? 户型配比分析： 从整体产品结构看，80-100㎡占比最高为32.30%，其次100-120㎡占比25.5%，80㎡以下占比19.5%，120-140㎡占比19.2%。可见，80-120㎡是当前金星北市场主流产品段，而120-140㎡则作为重要补充部分，80㎡以下仅以小部分比例出现。 篇二：购物中心难以避免同质化？ 善用“N+1”模式注入新动力 购物中心难以避免同质化？ 善用“N+1”模式注入 新动力 已有太多商业地产从业者通过不同的方式在感叹商业地产同质化严重的毛病，业态组合相似度高、品牌重复率大、比邻项目竞争激烈等已成为购物中心生存路的绊脚石。当然，并不是所有的购物中心项目都在这样的困局里徘徊，上海K11购物艺术中心开业之后就备受赞誉，无疑成为2013年中国商业地产行业里一朵鲜艳盛放的“奇葩”。 此前，接受赢商网重庆站专访的诸多业内人士均表示，重庆商业地产的发展水平不仅与北京、上海等经济发展的城市差距很大，与成都、武汉等周边城市也存在一定的差距。更多更先进、更有创意的理念和想法，对于重庆商业地产的发展而言无疑具有巨大的推动作用。购物中心“N+1”模式的提法应运而出。 “N”是购物中心里广泛的存在，其中包括为人熟悉的品牌、普遍的业态组合方式，“1”代表的是一种创新，是在打破传统桎梏的前提下呈现出来的一种新风气,因此“N+1”模式的提出初衷是为了给商业项目一种新方向和新思路。 NO.1 一个定位：符合自身、与众不同 推荐案例：上海K11购物艺术中心——艺术 美国凯撒宫购物中心——古罗马文明 2013年的商业地产出现了很多现象，比如购物中心同质化严重、电商发展突飞猛进、社区购物中心广受关注等。当然，在这样的环境里，也涌现出了一些非常值得推荐的商业项目。 上海K11购物艺术中心，2013年6月28日正式开业。相关数据显赢商网示，在五个月试营业期间该购物中心月均客流量达到100万人。除了人流量，诸多行业人士的对该项目的称赞也不绝于耳。体量仅4万方的上海K11能够大放异彩，与“中国内地首家购物艺术中心”的定位有很大的关系。在重