21005《温州鹿城广场产品策划书》2225162353.doc

绿城·温州鹿城广场产品策划书 温州绿城房地产开发有限公司 2008年6月 目　录 前言 项目可行性研究结论 投资环境可行性结论 市场可行性结论 项目本身可行性结论 经济可行性结论 项目开发理念 项目地块及周边概况 项目地块规划指标 主要规划指标 用地红线图 规划设计控制条件 规划道路后退要求 日照及通风要求 地理位置及现状 地理位置 地块现状 周边规划道路情况 项目地块的周边情况 自然条件 气候特征 气候要素 自然灾害 项目所在的城市历史文化背景 历史文化内涵与底蕴 一、城市历史文脉 二、区域历史文脉 地方文化习俗 城市内各区域在当地居民心目中的印象 地方性、区域性禁忌 居民的群体性格特征 高端客群的日常消费习惯、特点及消费心态 城市建筑的特色 产品定位及市场定位 主要竞争楼盘分析 本项目市场定位 住宅 商业 写字楼 酒店 酒店式公寓 产品定位 住宅 商业 写字楼 酒店 酒店式公寓 规划设计 设计理念及意象 规划设计控制条件 规划设计控制条件 规划道路后退要求 日照及通风要求 规划设计基本要求 功能区块划分 空间形态要求 功能区块规模特性 公共配套 竖向规划要求 景观及绿化系统 规划设计指标的具体要求 其它要求 交通组织要求 出入口设置 交通组织模式 道路分级 交通路线的设定 停车设计要求 开发分期与样板区、现场售楼处设置 开发分期 样板区、现场售楼处规划 建筑设计 住宅部分 设计理念与意象 住宅分类与户型 各类户型的功能布局 公共部位要求 建筑朝向与间距 建筑外观与设备 外观色彩与材料 结构形式 住宅底层商铺 物业管理及经营用房 集中商业部分 一、市场背景 二、商业定位及设计理念 三、建设规模 四、各业态的面积比例 五、建筑物层高 六、建筑立面 七、停车 八、电梯 九、中庭 十、人流动线 十一、餐饮安排 十二、广场 十三、其它商业 超高层塔楼部分 设计理念与意象 塔楼规模及功能 酒店 酒店式公寓 外观色彩与材料 结构形式 其它要求 室内设计 住宅部分 周边竞争楼盘室内设计调查分析 对本项目的建议 样板房 大堂等公共部位 装修要求 精装修设计标准 商业部分 周边竞争楼盘室内设计调查分析 对本项目的建议 设计范围 装修范围 其他内容后补 塔楼部分 周边竞争楼盘室内设计调查分析 普通酒店式公寓 豪华酒店式公寓 酒店客房部分 办公部分 景观设计 设计理念及意象 一、规划及建筑设计评估 二、产品设计意象 景观设计要求 景观系统 主题景观设计要求 功能性景观配置要求 安装与基础设施配套 给排水系统 一、供水系统 二、排水系统 三、室内管线布置要求 四、其它 电气系统 一、总线接入位置 二、供电回路、供电方式、供电容量与配置要求 三、住宅电气开关插座配置要求 四、配表方式 五、路灯 六、其它 弱电系统 一、住宅楼部分弱电系统 二、商场部分弱电系统 三、超高层塔楼的弱电系统 暖通空调系统 一、空调新风、采暖系统 二、超高层塔楼通、排风系统 三、燃气系统 其他 一、原装进口电梯 二、环保、卫生防疫设施 三、防噪处理 物业管理及服务体系 物业管理模式 物业管理时间的界定 管家式服务 酒店式服务 普通物业管理 开发商一次性投入内容的要求 一、管理用房 二、物业管理开办物品 服务内容及物管收费标准 一、管家式服务 二、酒店式服务 三、物管费标准 经济估算 经济估算表 二、项目的内含报酬率计算 第一章 前言 “绿城·温州鹿城广场”项目是绿城集团联合杭州家景房地产开发有限公司在温州市中心区开发的都市综合体项目。鉴于项目高标准城市定位，客观限定了项目高品质、高档次的开发方向，在双方精诚合作的基础上，双方秉持专业、求实、创新的开发理念，通过在资源、经验、资金、专业等方面的整合，努力打造精品，通过项目的成功运作，形成市场轰动效应，树立温州地标性建筑和城市名片的形象，巩固和提升合作双方的品牌效应，实现共赢。 本产品策划书在详实、全面的市场调研基础上进行编制，通过对政策、市场以及行业等相关基础参数的了解和把握，为本策划书的编制提供了客观的参照系和借鉴案例，使产品策划思路能够在契合市场和需求现状的同时具有前瞻性。 本策划书针对项目的市场定位、规划设计、建筑设计、室内设计、景观环境设计、基础设施配套设计、物业管理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原