a0b0东方巴黎城年度营销策划推广方案940437961.doc

东方巴黎城年度营销策划推广方案 第一章 开发背景分析 宏观政策分析 “90/70”政策 06年5月建设部等九部委联合下发“90/70”政策：“自06年6月1日起，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”,这一政策已对姜堰市场形成一定的影响，市场住房供应结构有所改变关于加强商业性房地产信贷管理的通知.84％提升至7.83％，在一定程度上增加了购房者的还贷压力，而2008年6月15日央行第五次上调准备金利率至17.5%，国家银行货币政策进一步收紧，增加了资金贷款的难度，两者在控制住房有效需求方面均产生了一定的效果。 2007年5次加息后房贷月供增幅（等额本息 单位：元） 10万元10年 15万元10年 20万元10年 15万元15年 20万元15年 加息前的基准利率 1152.86 1729.28 2305.71 1334.86 1779.81 加息后的基准利率 1204.31 1806.47 2408.43 1418.80 1891.73 月供增幅 51.45 77.19 102.72 83.94 111.92 姜堰房地产市场分析 高端缺失、中低端压力。 随着姜堰引进外资力度的加大，城市各项事业规划合理，发展迅速，城市的高端客户群体将进一步增加。而目前当地的高品质的社区比较少，高端缺失现象比较明显。 历届市政府均大力推进住房保障，据悉2007年至2011年将推出保障性住房用地为31.04万平方米 土地供量提升、机遇竞争并存 2004-2006年市土地供应量相当大，未来几年内市楼盘上市量将会非常大。姜政发〔2007〕41号规划，城区新增住房用地供应总量为283.35万平方米（不含城中村改造用地）。其中，商品住房用地为252.31万平方米。商品住房用地供应总量中，新批用地201.85万平方米，利用存量土地50.46万平方米；用地总量中，应有198.34万平方米住房用地用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全部为新批用地，其中，经济适用房用地23.08万平方米，公共租赁房用地7.96万平方米。所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,。所以在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要，第四是要做好楼盘的品质。2006-2007年市区均价已超过每平方米00元大关，其他地均价元。价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续上扬根据对市房地产市场的分析，明后两年房价还有上涨的空间形成高价旺销的其中原因是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一发展。小高层泰州市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002年泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经进入泰州市场设计有小高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。328国道南侧，北临汽车站，西接人民南路、南靠振宇路，交通便利； 建筑规模：总占地面积约41万㎡ 规划建筑面积约69万㎡ 总套数5194套 多层住宅建筑面积：226600㎡ 高层：367600㎡ 单身公寓及酒店建筑面积：26088㎡ 其它44773㎡ 建筑形态：10个组团组成的，建筑形态有多层、高层住宅、酒店式单身公寓； 建筑配套：商业、酒店、幼儿园、会所； 技术指标：绿地率占38.9%，容积率：1.63。 项目推进 开工：8月10日 样板区开放：11月1日 开盘：11月18日一期开盘 三大特点： 法式风情大盘·巴黎浪漫生活完美呈现 项目为低密度住宅项目，占地近600多亩，擎起一座70多万平方米超大规模的地标性建筑群落，是姜堰有史以来商住规模最大的高尚住宅项目。秉承“建顶级楼盘，造特色产品，创姜堰人骄傲”为开发目标，采用纯欧式风格的设计思路，高品位的法国宫廷景观环境，汲取巴黎人文、自然、艺术、科学等诸多元素，精心打造一座集生活、学习、休闲、娱乐、办公于一体地，最适合人居的法式建筑群落； 豪华实景样板·百闻不如一见： 东方巴黎城拥有近 1026 平方米的欧式豪华实景样板区，样板区由 9 套样板房、 平方米的样板景观以及 4378 平方米的销售展示中心组成，“要买房，看现场”是对业主的负责，让业主提前感受到看得见的品质生活实景； 首家数字社区·姜堰城市第一： 东方巴黎城是姜堰首家数字化社