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补偿谈判 篇一：实例教你土地征收补偿谈判策略 实例教你土地征收补偿谈判策略 【土地征收案例】实例教你土地征收补偿谈判策略 前言：受安徽某企业委托，某律师对其旗下一制药厂因土地征收提供补偿咨询意见，为其与政府谈判时提供参考。为保护企业隐私，文中企业名称及具体地址均隐去。 ****厂区土地征收补偿咨询意见书 一、项目概况 ****厂区位于****市****南端东侧，土地面积26.772亩，土地性质为国有出让，土地用途为工业。房屋建筑面积3000平方米，其中有证房屋（两幢车间）建筑面积1200平方米，无证房屋（主要为办公楼、门卫室、变电室、厕所等）建筑面积1800平方米。办公楼房屋所有权证正在办理过程中。 除以上建筑物外，我厂区还有水泥道路约3000多平方米，围墙约1400平方米，水井3眼，地下水泥管（直径60厘米）约200多延长米。 二、工作程序 1、接受委托。委托方介绍****厂区实际情况。 2、资料收集。包括国家、安徽省及****市城市房屋拆迁补偿法律法规。 3、调查了解。向相关部门了解****市经济发展、城市建设、土 地利用规划及近期工业用地市场状况。 4、实地勘察。了解厂区土地利用情况、临路状况及区位状况。 5、价值分析。主要是土地征收补偿价值构成分析。 6、出具报告。根据调查了解分析，出具咨询意见书。 三、分析依据 1、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）； 2、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》（省政府第）153号令）； 3、《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》（建房【2002】106号）； 4、《****市城市房屋拆迁管理实施细则》（****政【2005】23号）； 5、《****规划区范围内土地征收补偿安置标准》（****政办【2008】11号）； 6、《关于公布****市区2007年度房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的通知》； 7、其他资料及数据。 四、价值分析 本次为客观、公正的价值分析： 征收补偿费=土地补偿价格+房屋及附属物重置价格+相关税费及利润+搬迁补助费+停产停业补助费 1、土地补偿价格 从价值构成上看，土地价格包括征地补偿费及相关税费（如征地管理费、耕地占用税、土地开垦费等）、土地开发费（该地块为“三通一 平”费用）、土地增值收益（即土地出让金）等。 该厂区位于****南端东侧，一类区域，国有出让工业用地，西距****市工业园区约5公里。经调查了解，自2009年****市工业园区成立后，所有工业用地企业都需要进驻工业园区，且都应以招拍挂的形式获得土地，平均每亩11.2万元。从****市国土资源局网站了解，2010年6月10日，该局在市招投标服务中心成功挂牌出让6宗工业用地，且均位于南部新区规划区内，平均成交价格11.25万元/亩。 该厂区位于****市经济开发区内，所在区域土地利用方向为经营性用地，限制工业企业发展，土地补偿底价确定在12万元/亩，既符合当前工业用地市场行情，也符合区域土地利用政策。由此初步估算： 土地补偿价格=12×26.772=321（万元） 2、房屋及附属物重置价格 本次是初步估算，房屋按一等框架结构认定，附属物（包括厂区水泥路面、围墙、地下管道等）根据经验按房屋重置价格的30%计算。另外，本次认为厂区所有无证房屋均能取得《房屋所有权证》。 根据《关于公布****市市区2007年度房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的通知》，一等框架结构房屋重置单价为750/平方米。由此初步估算： 房屋及附属物重置价格=750×（1+30%）×0.3=293（万元） 3、相关税费及利润 包括管理费（1～3%）、利息（1～3年期年利率5.4%，计息周期2年，单利计息）、利润（年利润率10%）及相关税费（约8%），根据经验， 本次按土地补偿价格、房屋及附属物重置价格的40%比较合适。由此初步估算： 相关税费及利润=（321+293）×40%=246（万元） 4、搬迁补助费 据调查，****市非住宅搬迁补助费按合法建筑面积6元/平方米，由此初步估算： 搬迁补助费=6×0.3=1.8（万元） 以上四项合计861万元。 5、停产停业补助费 按三年（36个月）计算，****市停产停业补助费按以上四项的0.45%计算，按月计。由此初步估算： 停产停业补助费=861×0.45%×36=139（万元） 6、合计 以上五项合计1001万元。 综上，本次土地征收补偿按照1000万元确定底价比较合理。 五、谈判策略 1、总策略：不要先亮底牌，谈判过程中要始终保持良好心态，不急不躁。 2、策略一：先看看别人是怎么走的。一方面静观拆迁范围内的农民户是怎么走的，另一方面静观另外一家企