酒店管理分析酒店管理委托方對受托方的选择问题(叶予舜).docx

酒店管理分析 酒店管理委托方对受托方的选择问题对酒店管理受托方激励约束问题的提出　　酒店委托管理(Management Contracts)作为一种体现委托代理关系的制度安排，使酒店业主能够在不具备酒店经营管理经验和技能的情况下，获得由酒店管理公司提供管理的专业化分工收益，已经被学术界和实践界认为是获取酒店不动产增值和酒店经营收益的重要经营方式，在研究中引起了相当大的重视。包括酒店委托管理在内的酒店经营方式多元化已经成为2007年中国酒店产业发展的六大趋势之一。酒店委托管理经营方式适应了旅游业发展的需要，在国内得到了快速的推广。但在酒店的各种经营方式中，酒店委托管理是产生纠纷最多的。内文在对全国范围内52家国际品牌酒店业主代表进行深度访谈和问卷调查的基础上，从五个方面制订相关的指标，对酒店管理受托方的激励约束现状进行分析，厘清了当前酒店委托管理经营方式在实施中存在的问题，以期有利于国内酒店业主更为理性地看待酒店委托管理，及时规避可能出现的问题，促进我国酒店业的持续健康发展。对52家国际品牌酒店业主代表的深度访谈和问卷调查，酒店管理委托方对受托方的选择问题主要体现在以下几方面：部分业主和管理公司未能对酒店项目严格评估，酒店项目实现双方的既定目标存在困难。由于酒店项目本身是酒店业主和酒店管理公司双方合作的根本和载体，因而酒店项目本身在多大程度上能够实现双方的目标就成为决定双方合作关系顺利发展的关键。一些初次涉足酒店投资领域的酒店业主，对酒店项目本身硬件的要求重视不够，对于酒店专业化程度估计不足，而又未求助于专业酒店咨询顾问和业内专家，也未委托专业机构进行审慎的可行性分析，甚至有的酒店项目是由收购的烂尾楼改建而成，工程设计方面遗留问题很多，随着时间的推移而逐渐暴露出来。一些酒店管理公司为了争夺市场份额，对项目本身的硬件设施、项目所处区位是否能吸引到足够的目标客源也未做审慎的评估。在酒店经营过程中发现酒店硬件设施不符合相关规定和需要而改建又需要投入大量资金时，双方的分歧便会凸现出来。一些国内二线城市尚未形成成熟的商务环境和配套设施，缺乏高星级酒店所需要的集中、密集的商务活动，客源远远达不到当初预计的乐观水平。当酒店出租率下滑，房价疲软，酒店的经营收益尚不足以提取酒店物业折旧和还本付息，且经营不利的状况长时间得不到改观时，酒店业主和酒店管理公司的矛盾就会激化。一些酒店业主认为，管理公司不参股或贷款表明合作诚意不够。有些酒店业主要求酒店管理公司在酒店参股或贷款，甚至作为酒店管理公司参与竞争的前提条件，期望以此使酒店管理公司具有与酒店业主同样的利益取向，并以此对其产生有效的激励约束。大多数酒店管理公司都完成了从地产投资公司到酒店运营公司的转变，除非项目具有非同一般的优势且能增强酒店管理公司的市场竞争力，酒店管理公司通常不会参股或贷款。双方在这方面的分歧将在一定程度上影响双方在其它方面共识的达成。部分业主未能对酒店管理公司进行严格选择和评估。据不完全统计，目前已经有40多家国际酒店管理公司进入了中国内地。酒店业主面临众多的国际酒店管理公司近乎同质化竞争的现实状况，在专业知识缺乏和信息不够通达的情况下，难以对酒店管理公司多方考证，进行全方位的选择和评估。目前在业内仍缺乏一个较为合理、客观地选择、评价酒店管理公司的标准或参照体系，有些业主在选择酒店管理公司时显得无所适从。部分业主未能对酒店总经理进行严格选择和评估。酒店总经理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店运营中全权代表酒店管理公司，负责酒店的日常经营管理和与酒店业主的沟通，是酒店业主和酒店管理公司联络的桥梁和纽带。其经验、资历、经营管理水平和沟通能力对于酒店经营和维系酒店业主与酒店管理公司的良好合作关系至关重要。由于酒店总经理是由酒店管理公司委派的，有些酒店业主未能行使审核的权利，或虽然经过审核却由于专业水平的限制难以对总经理人选做出中肯的评价。如果在酒店经营过程中发现总经理不能完全胜任其职务，将会在一定程度上导致与酒店管理公司的分歧，这种分歧若不能得到及时解决将会严重影响酒店的正常运行。部分酒店的品牌与酒店定位和特色不完全匹配。当前许多酒店管理公司大力拓展其酒店产品线，针对特定的细分市场提供服务，期望获取更多的市场份额。一些酒店管理公司进入了所有细分市场，以万豪为例，其细分品牌有16个之多，产品线覆盖了从豪华酒店到经济型酒店的几乎所有细分市场。缺乏经验的酒店业主面对众多的酒店管理公司和品牌，经常以品牌的豪华程度和知名度作为选择的标准，而未能与酒店自身的定位和特色相匹配，在支付额外的设计费用和改造费用之后，相应的经营收益却未见明显增长。更有少数酒店业主将酒店管理公司在国外酒店市场上的中档品牌当作高档品牌加以引进，成为日后引发双方分歧和矛盾的根源之一。酒店管理受托方的报酬问题　　酒店管理受