重慶市房地产市场分析.doc

第一章 重庆市社会经济概况 一．地理环境和居住结构分析 （一）地理环境分析 重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世闻名的山城，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔400米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。辖区拥有8.2万平方公里的土地，设15个区、12个县和4个市。独特的地形，造就了重庆是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体,自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。 （二）居住结构分析 由于交通的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2，其次是中巴车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%，拥有私家车6%。在区域居住结构里面，渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的“高尚居住区域”，沙坪坝区是教育文化区，江北、渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。 虽然，重庆没有上海原来“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的居住结构趋向，但由于两江分割和交通不便带来的传统居住结构在短期内不易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行，南岸与北部新城环境交通的改善以及全市性优秀住宅小区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新城四分天下的格局。 二．经济发展状况 （一） GDP持续稳定增长，为房地产发展提供良好外部环境 1995年至2003年间，在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地区投入力度的推动下，重庆市经济发展快速平稳，全市GDP由1995年的1009.47亿元增加到2003年的2250.11亿元，增加了1240.64亿元，按可比价格计算，比2002年增长11.4%，增幅高于上年1.1个百分点，是重庆成立直辖市七年来经济增长较快的一年。稳健运行、增长势头良好的经济，为房地产业提供了良好的外部环境。展望2004年，随着国际国内经济环境的持续好转，全市经济增长仍将保持快速、稳健势头。 同时，2003年，重庆房地产增加值达到87.8亿元，全市GDP约11%的增幅中，房地产就占了近4%。加上相关行业，房地产对GDP直接与间接贡献在5%以上。房地产首次成为支柱产业之一，这在一定程度上改变了重庆过于单一的经济结构，为重庆发展成为长江经济中心奠定了基础。 重庆市历年国内生产总值曲线图 （数据来源：重庆市统计年鉴） （二）产业结构优化，促进经济进一步增长 第一、第二、第三产业在保持稳定增长的同时逐步实现了产业结构优化。产业结构由1995年末的25.9 ：42.3 ：31.8演变为2003年末的16 ：41.9 ：42.1。2003年重庆市一产业增加值343.07亿元，增长4.2%；第二产业增加值为896.45亿元，增长13.5%；第三产业增加值为931.09亿元，增长9.4%。显示出第一产业占GDP比重逐年下降，第二及第三产业占GDP的比重逐年上升，重庆市国民经济的增长主要得益于第二、第三产业，特别是第三产业的快速增长。第三产业中，新兴产业如房地产、旅游、信息服务、广告、社会服务等行业发展明显加快，就业人员快速增加，社会经济效益增长显著。 第三产业快速增长带来的产业结构优化，表明了重庆经济更有活力，经济结构也向现代型方向好转。 重庆市国内生产总值产业结构（%） 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 第一产业 25.9 24.2 22.6 20.9 19.2 17.8 16.7 16 15.3 第二产业 42.3 41.8 41.7 41.0 40.9 41.4 41.5 41.9 41.1 第三产业 31.8 34.0 35.7 38.1 39.9 40.8 41.8 42.1 43.6 （数据来源：重庆市统计年鉴） （三）重庆市基础建设情况 1996至2003年期间重庆市强化了基础产业和基础设施的建设,尤其是加大了对交通运输邮电、市政设施及住宅建议的投资力度，从而极大的改善了城市面貌和投资环境。2003年全年城市基础设施建设完成投资493亿元，同比增长25.9%。其中交通运输占全市基础设施总投资的35.8%，年内，渝长、长涪、渝合、长梁、梁万、渝黔一期高速公路相继建成并投入使用；渝黔二期、渝临、渝合二期高速公路、渝怀铁路、渝遂铁路、江北机场航站区扩建、寸滩港口码头及三峡库区码