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赛博项目营销策划报告 目 录 第一部分……………………………………市场相关背景简述 一、政策调控力度不断加强 （一）国家相关重点政策： （二）简要分析： 二、投资户趋于保守 三、小结 第二部分……………………………………江北嘉年华物业定位 一、定位背景 二、项目业种定位方向分析 （一）数码市场 （二）辅助业种定位 第三部分……………………………………项目定价 一、项目销售条件 二、关于嘉年华项目销售条件的补充建议 （一）关于销售条件的补充建议 （二）关于嘉年华项目经营的补充意见 三、定价方法 四、项目定价 （一）定价 （二）关于项目销售过程中的价格修正意见 第四部分……………………………………关于项目的竞争力评估及提升办法 一、与其他投资性物业竞争力对比分析 （一）其他投资性物业调查 （二）赛博项目与其他投资性物业的竞争力对比 二、项目竞争力的提升办法 （一）设定租赁责任主体 （二）引入担保企业 （三）其他 （四）小结 第五部分……………………………………项目营销推广思路建议 一、关于项目营销推广的几点建议 （一）价格策略的有效运用 （二）注重对经营户的挖掘 （三）注重形象包装的差异化 （四）注重销售控制 二、项目卖点提炼及推广主题设计 （一）项目卖点 （二）广告主题设计 （三）前期广告宣传思路 （四）销售成本控制 （五）项目营销相关工作执行计划 前 言 前期我司就赛博项目提出了一些初步的看法和操作意见，并至深圳与贵司进行了提案沟通，其后收到贵司的传真函件，告知我方初选入围，对于贵司的信任和肯定，在此表示感谢。 此次通过贵司领导层来渝后的进一步沟通，按照贵司的工作要求，我司赛博项目专案组进行了新一轮的资料收集和整理工作，在此基础上，由公司领导牵头，公司策划部全体就项目价格及推广策略问题进行了集体讨论，其后形成了本方案，供贵司参考。 第一部分 市场相关背景简述 在全国范围内总体来看，最近几年居民收入增长速度大于消费支出增长速度，个人储蓄余额居高不下，国家不断降低银行存款利息刺激消费。因此对于消费者来说，一直在不停的思考和尝试着利用手上的闲钱投资，以获得高于银行存款利息的收益。 因此我们认为，在目前社会个人游资数额巨大的背景下，投资性物业不存在购买力不足的问题。一个投资性物业能否取得销售的成功，关键消费者对其是否具备投资信心和投资欲望。 在本方案中，首先从两个层面着手，分析目前重庆投资性物业面临的市场环境：一是国家的政策，二是投资户自身或从其他渠道获取的物业投资经验（教训）。前者是投资户无力改变的，他们需要对政策紧密关注并及时迎合，以降低可能导致的冲击或损失，后者是一些现实的事例，对他们的思考和决策有非常直观的影响。 一.政策调控力度不断加强 （一）国家相关重点政策 房地产市场存在泡沫成分，现在已经基本上成了社会共识，而形成泡沫的重要原因就是买方市场投资行为过热，以及开发企业本身的不成熟。这已经形成了一些明显的后遗恶果，比如在重庆，2004年底商业营业用房空置246万平方米，空置率达到43%，居全国第一。在这种形势下，政府开始出台相关政策，加强对房地产市场的规范和控制力度。 1. 中国人民银行银发〔2003〕121号文件和银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，切实加强房地产贷款风险管理。借款人申请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业营业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。对商业营业用房占商品房比重过大或空置面积上升过快的城市，应适应控制发放商业营业用房项目贷款。 个人信贷政策再紧缩2004年5月1日，国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。规定对购买第三套房贷款利率在原有5.04%的基础利率上上浮20%-70%，而且，银行均对多套房屋贷款降低成数或达到一定数目的购买者不予放贷。对申请人从严审查其资信状况以及其所购房屋的档次、面积、用途、位置等等，如果该套住房是用来投资的，银行则不予贷款。国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制， 省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任； 大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；