金地西安地產项目策划报告.doc

目 录 1 绪论 4 1.1 项目提出背景 4 1.2 项目概况 4 2 宏观环境的现状及发展趋势 6 2.1 全国宏观环境现状及趋势 6 2.2 陕西省宏观环境现状及趋势 8 2.3 西安市宏观环境现状及趋势 10 2.3.1 西安市宏观经济状况 10 2.3.2 西安市城市发展趋势 11 3 房地产市场现状及发展趋势 13 3.1 全国房地产市场现状及趋势 13 3.2 陕西省房地产市场现状及趋势 15 3.3 西安房地产市场现状及趋势 16 4 项目分析 21 4.1 项目区位分析 21 4.1.1 曲江新区概况 21 4.1.2 地块区位分析 24 4.2 竞争项目分析 25 4.3 SWOT分析 29 4.3.1 项目优势 29 4.3.2 项目劣势 29 4.3.3 项目机会 30 4.3.4 项目威胁 30 5 目标客户分析 31 5.1 目标客户年龄 31 5.2 置业状况分析 31 5.3 家庭结构分析 31 5.4 职业背景分析 32 5.6 行为习惯分析 33 5.7 收入水平分析 33 5.8 教育程度分析 33 5.9 重点目标客户 34 6 项目定位 36 6.1 项目总体定位 36 6.2 户型面积定位 36 6.3 项目价格定位 39 6.3.1 定价原则 39 6.3.2 定价分析 39 6.4 项目主题定位 42 6.5 项目形象定位 43 7 规划方案建议 45 7.1 整体布局规划 45 7.2 建筑风格规划 46 7.3 户型设计建议 47 7.4 车位规划建议 48 7.5 景观与绿化规划 49 7.6 生活配套规划 50 7.7 物业管理建议 51 7.8 小区智能化规划 53 8 资源整合策略 54 9 销售进度策略 57 10 项目价格策略 59 10.1 定价总体方针 59 10.2 别墅项目价格策略 60 10.3 小高层价格策略 61 11 阶段推广策略 62 11.1 蓄势待发期 62 11.2 内部认购期 62 11.3 开盘热销期 63 11.4 持续推广期 63 11.5 尾盘清理期 64 12 项目促销策略 65 12.1 阶段促销策略 65 12.2 项目形象促销 70 12.3 项目促销创新 72 13 规避市场风险策略 75 14 推广费用预算 77 15 结论 78 参考文献 79 附件一.小区总平面图 80 附件二.竞争项目调查表 81 附件三.目标客户调查结果 86 1 绪论 1.1 项目提出背景 （1）中国政府实施西部大开发的划时代战略； （2）根据《西安市2004-2020城市总体规划》，“大南城”板块概念提出； （3）西安市城市建设实行“古新分治”； （4）西安十一五规划确定，城市行政中心迁移； 1.2 项目概况 （1） 地理位置 金地曲江项目位于西安曲江旅游度假区，紧邻高校文化区，毗邻大雁塔，近观曲江湖，周边有大唐芙特蓉园、西安国际展览中心，唐华宾馆、曲江宾馆、唐代艺术博物馆、唐歌舞餐厅、以及盆景园、植物园、等具有唐代风格的园林景观。?东依香榭里花园湖滨花园、西至雁塔南路北至雁南三路2 宏观环境的现状及发展趋势 2.1 全国宏观环境现状及趋势 （1） 全国宏观环境现状 经初步核算，全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值22718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73395亿元，增长9.6%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%。 图1 “十五”时期国内生产总值与增长速度全年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%。全国居民消费价格总水平比上年上涨1.8%，其中服务价格上涨3.3%。商品零售价格上涨0.8%。工业品出厂价格上涨4.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%。固定资产投资价格上涨1.6%。农产品生产价格上涨1.4%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。可以说2005年取得了一定成就。现实经济低于潜在经济增长水平，有望增长％?从潜在经济增长能力看，一个经济体的经济潜在增长水平是由自然资源、资本积累、劳动力在数量和质量上的提高以及资本和劳动力等生产要素配置和使用效率决定的。从决定潜力经济增长的几个因素看，年，我国资本积累的速度仍将保持较快增长，全要素生产率增长速度不会慢于改革开放以来平均％的水平，潜在生产能力在％左右，与改革开放年的潜在增长水平基本接近。因此，国内支持经济增长的供给能力更加宽松，煤电油运的紧张状况将进一步得到改善。综合考虑，年中国经济将承接年