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房产测量常见问题浅析 　　【摘 要】近年来，我国房地产产业快速发展，逐渐成为我国经济的支柱产业。随着商品房价格日益上涨，房产测量也越来越受到人们的关注。本文就当前房产测量的实际工作中常用房屋建筑面积测算方法进行简单罗列，并对测量中产生的常见问题进行分析解决，以期为房产测量提供一定的帮助。 　　【关键词】房产测量；测量方法；测量问题 　　引言：房产测量工作是房屋产权、产籍管理中的一项基础性、前期性工作，它主要包括房产平面控制测量、房产调查、要素测量、房产图绘制、面积计算等。完善房产测量技术可以有效提高房产管理的科学性和准确性，切实维护产权人和合法利益，对房地产市场健康发展起到积极作用。 　　1 房产测量的重要意义 　　首先，房产测量是城市土地资源开发利用、城市规划建设管理的重要依据。根据国家各有关部门制定的房产测绘技术标准和建设用地的相关资料，通过对房屋现状和其权属范围的专业测量，界定房屋、土地的权界、位置、面积等状况，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供基础数据。 　　其次，房产测量为房屋产权人提供法律保护依据。房产测量的结果经过房产管理部门确权发证后即具有法律效力，是处理产权纠纷的重要依据。房产测量的全过程都严格依照房产测绘技术标准进行测量，依据房产测量的主要成果房产图是进行房产登记与统计的主要依据，是房产管理部门为产权人提供法律保护的重要凭证。同时，也为我国房地产顺利建设、有序进行提供重要依据。 　　2 房屋建筑面积测算方法 　　2.1 数字测算法 　　房屋建筑面积测算的常用方法是采用数字测绘技术先测出房产平面图，然后运用坐标解析法计算出房产面积。测绘数字房产图可先使用全站仪测出房屋基本轮廓，再使用手持测距仪对房屋内部进行逐点测量。在野外进行采集数据后，再通过计算机编辑生成图形文件，经检查修改，通过绘图仪绘出所需成图比例尺的房产图。数字测算法具有操作简单，成图质量高、劳动强度低等特点。通过使用房测之友等软件，在完成房产分层平面图绘制后，确定功能区划分和共用区划分，指定分摊关系，可选择自动分摊或手动分摊的方式进行计算，得出套内建筑面积、共有面积、建筑总面积等数据后，查看分摊结果，对分摊结果检查无误后，可选择相应的功能按钮进行成果输出如分户面积明细表、公共面积明细表、幢分摊说明表、分层图、分层分户图等。 　　2.2 直接测量法 　　通过实地测量房屋边长、角度等要素，将要计算面积的图形分割成若干个便于计算的简单图形，应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。直接测量法具有操作简单的特点，对于数字测算法有异议的项目也能起到一定的验证作用，但是这种测量方法容易产生误差积累，精度低，不利于数字化管理。虽然数字测算法具有操作简单，成图质量高、劳动强度低等优点，但是对于房产测绘人员来说，熟悉房产测绘计算原理，手动计算较简单的房屋建筑面积还是一门必修课。 　　3 房产测量中常见问题分析 　　3.1 外业测量常见问题 　　房产平面图是房产测绘的重要组成部分。房产测量室内数据采集一般使用手持测距仪进行测量，由于分层分户图需要逐层测量，所以该项测量工作工作量比较大。外业测量采集的数据是后续内业计算的重要依据，所以外业数据采集显得尤为重要。建筑图纸与房产平面图绘制是紧密相关的，这就要求测绘人员不仅要有一定的测绘知识，也要有一定的识图能力。外业测量中我们应注意以下两个方面： 　　3.1.1 测量前，认真核对基本信息 　　测量前，对于有施工图纸的测量项目，应先认真查看施工图纸，把握测量难度。施测前，先观察建筑层次、房屋立面观感、楼号、单元数量等。这不仅有助于避免出现漏测的现象，还有助于发现房屋与施工图重大变更的差异，方便下一步的入室测量。 　　3.1.2 测量中，细心测量注重完整性 　　对房屋进行测量时，应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量；独立成幢的房屋，以房屋四面墙体外侧为界进行测量；毗连房屋在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界进行测量；测绘房屋以外墙水平投影为准。在对房屋进行内部测量时，对于有施工图纸的房屋，我们可以从一个方向开始逐步测量房屋公共部位和细部空间结构。从下到上逐层测量。在测量数据的记录过程中，数据记录人员要标明测得的数据是内外尺寸的区别，对特殊部位要详细注明。在处理数据时，应注意扣除墙壁装修、抹灰厚度，测量外尺寸长度应减去装饰面厚度，测量内尺寸应加上装饰面厚度。数据采集过程中，要注意测量数据完整性，所采集的数据最好可以形成一个闭合图形，对于空间较大的厂房，还应测量厂房转角角度和使用全站仪测量整体外观，这样有助于内业数据处理时检查和剔除错误数据。对于容易产生争议的部位，可以采取拍照取证，便于在内业数据处理时