金沙洲樓盘分析.doc

1 项目区位分析 3 1.1 项目概况 3 1.2 项目周边环境分析 4 1.3 项目交通条件分析 7 1.4 周边市政配套设施调查 10 1.5 周边就业中心分析 12 1.6 项目SWOT分析 13 1.6.1、项目优势分析（S分析） 13 1.6.2、项目劣势分析(W分析) 14 1.6.3、项目机会分析（O分析） 15 1.6.4、项目威胁分析（T分析） 15 2 2001年—2003年2月广州房地产市场研究 16 2.1 2001年—2003年2月广州住宅市场分析 16 2.2 项目重点竞争区域住宅市场分析 21 白云区： 21 荔湾区： 23 芳村区： 25 天河区： 27 番禺区： 29 2.3 项目所在片区市场发展前景研判 31 2.3.1 政府对广州西部的定位 31 2.3.2 金沙洲的现状 31 2.3.3 市民对金沙洲的认识 32 2.3.4 金沙洲的发展前景 32 3 项目竞争对手分析 34 3.1 总述 34 3.2 竞争对手分析 34 3.2.1 罗冲围板块竞争对手分析 34 富力半岛花园 37 富力碧涛湾 38 3.2.2 中山八路·南岸路竞争对手分析 40 荔港南湾 42 富力广场 45 3.2.3 芳村板块竞争对手分析 47 逸彩庭园 47 3.2.4 东圃板块竞争对手分析 51 中海康城 52 富力天朗明居 55 旭景家园 57 骏景花园 59 3.2.5 华南板块竞争对手分析 62 区域竞争楼盘 64 华南新城 64 南国奥林匹克花园 66 锦绣香江 69 广州雅居乐 71 华南碧桂园 73 祈福新村 75 星河湾 76 3.2.6 洛溪板块竞争对手分析 79 洛涛居（南区） 79 丽江花园 81 3.2.7 黄石路及黄石路以北地区竞争对手分析 83 岭南新世界 85 白云高尔夫花园 87 富力阳光美居 89 白云骏景花园 91 3.3 潜在竞争对手分析 93 3.3.1 金沙洲及其周边地区 93 3.3.2 东圃板块 95 3.3.3 华南板块 96 4 项目定位建议 97 4.1 客户定位 97 4.1.1 各区域潜在购房客户群及特征分析 97 4.1.2 选择目标客户群依据 98 4.1.3 细分市场 98 4.1.4 目标客户群锁定 99 4.2 产品定位 99 4.2.1 户型、面积分布比例 99 4.2.2 潜在消费者需求特征及购买行为分析 100 4.2.3 总价 102 4.2.4 装修 102 4.2.5 首次开发区域及配套设施 102 4.3 价格定位 104 4.3.1 可比性项目选择因素 104 4.3.2 竞争项目对比 105 4.3.3 竞争楼盘各因素修正 107 4.3.4 运用市场比较法进行项目定价 107 5 广州房地产开发相关税费 108 6 附件 114 6.1 广州金沙洲居住区规划 114 6.1.1 广州金沙洲居住区控制性详细规划之土地利用规划说明 114 6.1.2 广州金沙洲居住区控制性详细规划之土地利用规划图 114  项目区位分析 项目概况 项目地块位于金沙洲西北部，占地面积56万平方米，地块呈长条形；由三山二湖组成，山水交融，郁郁葱葱，空气清新。根据金沙洲规划项目所在地是一级居住用地，届时北部、西北部的山丘将建城市生态公园。在城市生态公园的另一侧为深圳万科开发用地（邻近南海长青墓园）；南部为广佛、北环高速公路、沙贝村以及城西花园；东部为横沙村、珠江。项目地块北面与城市生态公园接壤处按市政规划将有一条规划路，通往南海洲村一带。项目地块南部边界处的水泥垃圾，是当时修建二号立交时用制造预制件的残留物。周边没有什么标志性建筑物，视野宽阔。 地块环境图片 项目周边环境分析 1.2.1项目所处位置的历史源革 项目地处金沙洲沙贝村，原属广州市荔湾区管辖，1961年5月并入广州市郊区石井人民公社管辖，1987年1月郊区易名白云区，石井镇属白云区管辖，金沙洲隶属石井镇管辖，但由于地理上刚好处于和佛山南海市交界处，加上历史源革复杂，因此成了三不管地带，导致治安混乱，经济落后。后经广州市政府规划，为早日走上城市化进程，白云区成立了金沙街办事处，管辖沙贝、沙凤、横沙等附近几个村，直接隶属白云区政府管辖，并着手城市开发。 1.2.2周边人文人文景观 宋名贤陈大夫宗祠：位于沙贝村下元里，始建于明代嘉靖年间，被誉为“一门七进士，四代五乡贤”。1986年以来，以香港同胞捐资为主对，祠堂进行维修，并筹建陈子壮（明末清初抗清志士，与顺德陈邦彦、东莞张家玉并称“明末岭南三忠”）纪念馆，1993年8月被广州市评为市重点文物保护单位。  1.2.3周边工厂企业及污染情况 金沙洲地理位置偏僻，现处于刚开发阶段。在金沙洲大桥开通前，连公交车都开不