房地产企业成本控制中工程量审核要点探析.docVIP

房地产企业成本控制中工程量审核要点探析 　　【摘要】：成本控制是一个房地产企业在大市场环境下竞争的关键，而建安成本在项目开发成本中的权重毋庸置疑，因此，就要求地产公司采取相应措施，提高工程预结算工作的效率，增加工程造价审核准确性，而工程量的确认对工程造价有至关重要的作用。只有合理的计算项目建安工程的最终估值，地产公司才能迅速的调整运营策略，进一步进行成本控制，提高房地产企业市场竞争能力。 　　【关键词】：房地产 工程预算 工程结算 建安成本 造价分析 　　成本控制是一个房地产企业在大市场环境下竞争的关键，而建安成本在项目开发成本中的权重毋庸置疑，因此，就要求地产公司采取相应措施，提高工程预结算工作的效率，增加工程造价审核准确性，而工程量的确认对工程造价有至关重要的作用。特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。只有合理的计算项目建安工程的最终估值，地产公司才能迅速的调整运营策略，进一步进行成本控制，提高房地产企业市场竞争能力。 　　一、 房地产企业成本控制现状及其重要性 　　房地产企业的成本管理，首先需要按照成本管理进行职能分类，建立科学的成本控制体系、成本考核体系、成本核算体系、成本决策体系和成本目标体系。 大型房地产企业中一般实行统一领导、分级管理的原则，建立健全成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。中小地产企业中，成本体系建立大多公司并不完善，因此对中小地产企业，加强成本核算，降低工程建设成本，提高经济效益，对公司管理运营至关重要。 　　工程结算是对项目成本控制工作的全面检验，也是有效控制目标成本的最后一道防线，工程量审核又是工程结算中的重中之重。 　　二、 房地产企业成本控制中工程量审核的主要控制点 　　如何进行工程量审核，工程量审核主要控制点是哪里，是目前地产公司面临的主要问题，因此，地产公司必须进行成本控制方面的制度和流程的完善。 　　成本管理和工程量审核是地产公司经营活动中的两个重要环节，在房地产经营成本核算中占有十分重要的地位。房地产公司只要按照各自的管理职责、成本管理措施严格把关，一定能控制成本费用和工程开支，降低工程成本。 　　1. 严控施工图设计质量，提高出图深度和质量 　　在项目施工图设计中，设计院提供出的设计图纸须尺寸清晰、准确，有详细的设备材料的规格型号和标准。如带装修的，需有明确的装修 标准，须明确产品档次、规格、型号，如使用套图的，需说明套图对象与变化情况。 　　设计图纸须明确工程所属板块、结构工程图配筋经济合理，其余专业经过设计院内部优化，建筑细部严格选用各部位做法和图集。预算人员如发现存在图纸不齐，不具备预算编制条件，可要求设计管理人员进行图纸详细设计。 　　2. 做好工程量结算审核的准备工作 　　在做工程量结算时，应要求承包商在递交结算资料供预算人员审核，并附上结算工程款不再调整的承诺。结算人员还应详细审核本项目和分项的合同文本，了解合同范围、与其他承包商之间的界面划分和审计结算计价模式等。还应检查工程结算竣工资料的完整性和准确性，特别是工程进行中设计变更内容是否完整体现在竣工图纸上。及时与工程现场人员、监理人员联系、充分交流交流，以详细了解项目或分项工程的现场情况，利于结算审核工作的完整性。根据工程进度提供结算资料时间编制项目结算审核计划；还需要求承包商上报结算时间编制工程结算审核计划。 　　三、 房地产企业工程竣工结算中常见问题 　　工程结算审计过程中，工程量计算占用的工作时间，约占整个工程结算审计过程的70%以上，为了及时准确地做好这项繁重的工作应注意以下几点： 　　1、 认真准备结算资料 　　竣工结算资料包括施工合同，各原始预算，设计图纸及会审纪要，设计变更，施工签证，竣工图，施工中发生的其他费用，施工单位的资质证书和取费标准，施工现场地形及工程地质等。 　　避免因为资料提供不及时造成的结算争议，如：因施工组织设计、现场实际标高没能及时提供，造成未按施工组织设计、现场实际 标高计算项目和工程量的，成本控制中心结算中一定要要求工程管理中心提供施工组织设计、现场实际标高，对原预算做出相应调整。 　　2、保证竣工图纸质量 　　房地产竣工结算，指在工程完工后，根据竣工图纸、会议纪要、设计变更和现场签证等所有与工程造价相关的资料编制的最终工程造价。是项目或各分项竣工验收后的最终总结，应确保结算范围、内容及计价标准与合同范围相一致；竣工图纸所示的工程量与实际完成相一致，并进行精准计算；完成的工程和服务、供应的物料和设备必须符合合同约定的质量要求并通过验收。 　　3、严控设计变更和设计签证的质量 　　设计变更和签证是工程施工过程中保证设计和施工质量，完善工程设计。设计变更要尽量提前，最好在开工之前就发现